A polêmica da taxa condominial cobrada e calculada de acordo com a metragem de cada apartamento

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Para especialista em Direito Imobiliário, cobrança diferenciada do condomínio para coberturas e terraços é injusta

“Há injustiça na cobrança das taxas condominiais pela divisão do tamanho do imóvel porque todos os condôminos utilizam as partes comuns de forma igualitária,” avalia Sérgio Leal Martinez

Viver em condomínio sempre tem seus dilemas e as questões rotineiras de convivências geram transtornos quando há diferenças de culturas e hábitos. Eventualmente, os conflitos entre moradores se agravam.

Um dos temas que mais geram polêmica em condomínio é a taxa condominial cobrada mensalmente e calculada de acordo com a metragem de cada apartamento. Para o especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Leal Martinez, do Martinez Advocacia, há injustiça nesta cobrança diferenciada.

“A injustiça da proporcionalidade da cobrança das taxas condominiais pela fração ideal do terreno está no fato de que todos os condôminos, indistintamente, utilizam as áreas comuns na mesma proporcionalidade. O fato de um apartamento possuir maior fração ideal, porque tem área maior dos que os demais, não tem o poder de proporcionar aos seus proprietários, o uso maior ou menor das partes comuns,” avalia.

Segundo Martinez, é comum, quem mora em uma cobertura, por exemplo, pagar cerca de 50% a mais em taxa condominial, em relação aos condôminos de outros apartamentos.

Para o especialista, por “comodidade do legislador”, ou, por motivo desconhecido, tornou-se prática ter a fração ideal do terreno e nas coisas de uso comum, como parâmetro para cálculo das despesas comuns dos edifícios, sejam residenciais, sejam comerciais.

“O critério para pagamento das despesas comuns deveria ser outro, sendo que todos os condôminos utilizam as coisas comuns do edifício na mesma proporção, como por exemplo, os elevadores, a portaria e seus porteiros que, por óbvio, não dão maior atenção para os proprietários de coberturas. Ou seja, todos os condôminos utilizam os benefícios proporcionados pelo condomínio, na mesma proporção, mas os proprietários de terraços pagam mais por iguais serviços”.

Martinez lembra que o Código Civil Brasileiro, em seu art. 1331, § 2º, estipula que “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. “Ora, se a lei prevê a utilização em comum de todas as partes comuns do edifício, qual a razão da distribuição das despesas comuns pela fração ideal? Não existe justificativa”, afirma.

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Este post não representa aconselhamento jurídico ou opinião legal a qualquer caso concreto.

Bichos de estimação em condomínios: cuide bem do seu e evite problemas.

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O fato de termos diversos clientes de direito imobiliário que enfrentam problemas em seus condomínios por terem bichos de estimação (e, claro, de adorarmos os bichinhos!) nos levou a desenvolver este texto.

É cada vez maior o volume de bichos de estimação no Brasil e proporcional a isso, crescem também os problemas de convívio em condomínios. Aqui, apontamos alguns limites para que você viva feliz com o seu pet e em harmonia com os vizinhos.

Bichos de estimação em conodmínios: cuidados para não se incomodar

Acima de qualquer convenção de condomínio, devemos preservar o bom relacionamento com os vizinhos, e entender, de parte a parte, que todos temos direitos resguardados na Constituição Federal, no capítulo referente aos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, Art. 5º. O Direito de ter um animal sob sua responsabilidade deve ser respeitado, assim como o Direito dos demais condôminos de ter seu sossego, sua segurança, e sua salubridade também garantidas.

Existe, especialmente nos condomínios mais antigos, uma tendência de proibir ou limitar a permanência dos pets ao tamanho dos mesmos ou até mesmo proibir que circulem nas áreas condominiais. Mas o que vem em primeiro lugar, a “Convenção de Condomínio” ou a “Constituição Federal”? Concorre também o Código Civil Brasileiro, que define as normas da “Propriedade em Geral”.

Casos reais de julgamento de bichos de estimação em condomínios

A tendência do Judiciário Brasileiro é realmente se sobrepor ao regimento interno, e julgar caso a caso, como podemos verificar na Apelação Cível de 2013 do TJ-RS, (nº 70055205041), “a questão relativa à presença de animais em condomínios vem sendo relativizada, ainda que haja no regimento interno a expressa proibição. No caso, muito embora alegue o autor que a presença de animais no prédio vem causando transtornos na sua vida, nada comprovou nos autos, e a situação já se encontra consolidada”. Veja que o que foi levado em conta para julgar a ação foi a ausência de comprovação dos alegados transtornos no dia a dia do condômino, e que a proibição no regimento interno por si só não tem força de Lei. Aí estaria ferindo o direito do indivíduo que mantém o animal em sua unidade autônoma.

Em outra decisão, esta do Tribunal de Justiça de São Paulo (nº 00053037520118260368), o proprietário do animal visava anular multas impostas a si pelo condomínio pelo fato de ter um animal quando pela convenção não era permitido, assim decidiu o julgador: “Convenção condominial que veda a manutenção de animais no condomínio. Falta de razoabilidade. Animal de pequeno porte que não causa desconforto e incômodo aos demais condôminos. Autorização de sua permanência no condomínio – Anulação das multas aplicadas”.

É claro que, caso seja comprovado que o condômino responsável pelo animal extrapola os limites da razoabilidade, pode ser devido até danos morais ao condomínio, além das multas impostas, mas sempre resguardando o direito da manutenção do animal na unidade condominial.

No julgado que transcrevo (TJ-RS – Recurso Cível : 71004510988, 2013), ficou assim decidido: “No caso dos autos, a autora apresentou farta documentação comprobatória do uso nocivo do direito de propriedade pela parte requerida, uma vez que os vizinhos convivem com níveis excessivos de ruídos e mau cheiro causados pelos animais, o que lhes atingiu o sossego, gerando um incômodo de proporções suficientes a ensejar o dever de indenizar os danos morais daí advindos. (…)De outra banda, descabe o pedido de retirada dos animais da propriedade, uma vez que a convenção do condomínio autoriza a guarda de animais no interior das unidades residenciais, não fazendo referência à quantidade. Sendo assim, incumbe à administração do condomínio fiscalizar, impor limites e aplicar penalidades, através dos meios cabíveis.”

Concluindo, é sempre muito importante sabermos os limites da razoabilidade ao manter bichos de estimação em condomínios para mantermos um convívio saudável com os vizinhos, conhecendo os seus direitos e também os direitos daqueles que conosco convivem naquela comunidade.

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Como planejar a partilha dos bens na sua herança?

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Sucessão familiar é o tema, no Direito, que trata de questões relativas à herança.

Há basicamente duas formas de comunicar os herdeiros sobre os bens que serão deixados para eles: por doação ou testamento. Ambos são formas de evitar discussões ou desavenças decorrentes de muitos processos de inventário.

Herança por testamento.

Os testamentos podem ser modificados ou cancelados até a morte do testador (CCivil, art. 1858), independente da vontade dos beneficiários ou qualquer causa justificadora, mas sempre de acordo com a disposição de bens decorrente da existência ou não de herdeiros necessários. É uma declaração da forma com que se dará a sucessão dos bens após a sua morte.

Através do testamento é possível instituir herdeiros e definir a atribuição de bens a cada um deles, inclusive beneficiando entidades assistenciais.

É legítimo estabelecer cláusulas restritivas de disponibilidade dos bens como inalienabilidade (a alienação não é permitida), impenhorabilidade (o bem não responderá pelas dívidas do beneficiário) e incomunicabilidade (não beneficiando o cônjuge) e que podem ser provisórias ou vitalícias (CCivil, art. 1911), desde que presente justa causa prevista no testamento (CCivil, art. 1848).

Antes de definir sobre a partilha, vale conhecer alguns conceitos básicos do processo de sucessão familiar por testamento:

Herdeiros são necessariamente descendentes, ascendentes e o cônjuge (CCivil, art. 1845). De acordo com o Código Civil, a eles pertencem a metade dos bens da herança (CCivil, art. 1846), denominada “legítima”.
Testamento é o ato de declaração de vontade de determinada pessoa em passar o seu patrimônio depois de sua morte. Ele pode ser feito por escritura pública sigilosa ou escrito particular guardadas as devidas exigências legais para cada caso específico (CCivil,art. 1862).
No testamento podem ser instituídos herdeiros testamentários e herdeiros legatários. O herdeiro testamentário é beneficiado com uma parcela da herança definida pelo testamento. Já o herdeiro legatário é beneficiado por determinado bem, móvel ou imóvel, fazendo-se essa especificação de forma mais clara e objetiva possível.
Doação, ao contrário do que alguns imaginam, é ato realizado entre pessoas vivas de transferência gratuita de um bem (imóvel ou móvel), patrimônio ou vantagens para outra pessoa, por mera liberalidade (CCivil, art. 538). Não existe a possibilidade de doação para após a morte do doador. Entretanto, é possível estabelecer-se que falecendo o donatário antes do doador, a doação poderá ser revertida, isto é, retornando o bem doado ao patrimônio do doador.

Tratando-se de bens imóveis a doação pode ser realizada por simples contrato ou declaração, inclusive verbal, seguida de imediato da entrega do bem doado. No entanto, sendo a doação um imóvel, a lei exige que seja feita através de escritura pública.

Herança: tipos de doação

Além da doação pura e simples, existem outras várias formas de doação:

doação universal que envolve todos os bens do doador:
doação condicional cuja eficácia fica subordinada a evento futuro e incerto, por exemplo, a aprovação no concurso vestibular
doação a termo constituída em razão de acontecimento futuro e certo, por exemplo, a doação de um determinado veículo a determinada pessoa quando completar 21 anos;
doação modal ou com encargo onde o donatário se obriga a realizar determinada condição, seja em favor do doador, de terceiro ou da sociedade, como por exemplo, a doação de determinado imóvel para lá ser instalada uma creche ou escola em determinado prazo;
doação remuneratória que se faz em retribuição a serviços prestados pelo donatário ao doador;
doação em contemplação do merecimento do donatário é a que se destina a homenagear e reconhecer as suas qualidades, demonstrando sua gratidão e respeito;
doação com cláusula de reversão é aquela em que o bem retorna ao patrimônio do doador em caso de falecimento anterior do donatário;
doação com cláusula de usufruto é aquela em que a transfere da propriedade é realizada mas o doador se resguarda o direito de usar e gozar do bem mediante a posse direta, obtendo dele todos os benefícios econômicos até determinado prazo ou até sua morte;
doação com cláusula de fideicomisso onde fica estipulado que a propriedade do bem doado, após certo tempo ou a morte do donatário, se transferirá a uma outra pessoa desde logo indicada;
doação conjuntiva é feita em favor e benefício de mais de um donatário, presumindo-se ter sido em partes iguais se nada em contrário for estipulada e, em caso de ter beneficiado marido e mulher subsistirá na totalidade em favor do cônjuge sobrevivente;
doação em contemplação de casamento fica subordinada a realização do casamento com determinada pessoa;
doação inoficiosa é aquela que ultrapassa a parte que o doador poderia dispor no momento da doação, sendo nula apenas na parte excedida, valendo em relação a parte disponível (CCivil, art. 549);
doação de bens futuros é a doação de bens ainda inexistentes no momento da doação como a próxima safra ou futuras crias de uma vaca;
doação sob a forma de subvenção periódicaé aquela renda instituída em favor do donatário até a morte do doador, salvo se outra coisa se dispuser, ou do donatário, no máximo (CCivil, art. 545);
doação mista é aquela em que a vantagem obtida com o negócio é infinitamente maior que a contraprestação justa e o preço de mercado do bem, por exemplo, a compra e venda por preço muito reduzido.

A doação pode ser revogada pelo que chamamos de “ingratidão do donatário” ou inexecução do encargo atribuído (CCivil, art. 550).

As causas de ingratidão estão previstas na lei, destacando-se o atentado praticado pelo donatário em relação a vida do doador, cometimento de crime de homicídio doloso ou ofensa física, injúria grave ou calúnia e recusa ao doador de alimentos que este necessitava (CCivil, art. 557). Essas ofensas autorizando a revogação da doação quando praticadas em relação ao cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo ou irmão do doador (CCivil, art. 558).

O imposto de transmissão decorrente da doação é de 3% sobre a avaliação. Na hipótese de transmissão do bem por testamento é de 4%, isto no Estado do Rio Grande do Sul.

A estruturação do planejamento de sucessão familiar exige reflexão considerando as peculiaridades pessoais e patrimoniais dos indivíduos envolvidos.

herança

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Fui convidado para ser fiador. E agora?

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Quem tem imóveis, possivelmente já passou pela situação de ser convidado para ser fiador de aluguel de um parente ou amigo. O que muita gente não se dá conta é dos riscos que pode estar correndo por assumir este compromisso.

No momento em que assume um compromisso de fiança, você se torna responsável a arcar com o pagamento do aluguel e encargos da locação, caso esta não seja cumprida por ele(a). Isso significa que a consequência mais importante é que você poderá perder bens ou imóveis, inclusive a residência de sua família (Lei nº 8245/91, art. 82), dependendo do tamanho da dívida, para que a obrigação seja cumprida.

Apesar de a lei permitir a limitação da garantia (CCivil, arts. 822 e 830), a grande maioria dos contratos abrange a responsabilidade integral por toda e qualquer dívida do devedor.

O fiador de aluguel é a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis, embora a lei preveja outras como caução (de bens imóveis, móveis ou até três meses de aluguel), seguro fiança e títulos de capitalização (Lei nº 8.245/91, arts. 37 e 38).

Fiador de aluguel: como se proteger?

É importante reforçar que ser fiador representa sempre um risco. Não há contrato que minimize este risco, pois em caso de dívida do afiançado as chances de você ter prejuízos financeiros são grandes. Por isso, recomendamos que você:

- Solicite comprovantes de pagamentos, mensalmente. É importante acompanhar o cumprimento das obrigações de seu afiançado. Isso poderá possibilitar que em casos de inadimplência o devedor afiançado seja pressionado ou ainda que o fiador se prepare para responder judicialmente pela cobrança da dívida ou, até mesmo, pagar por ela, de forma a evitar mora e encargos de um processo judicial.

- Avalie os riscos de garantia e do impacto da fiança no seu patrimônio. Imaginando que o pior aconteça e se você precisar pagar pela dívida do seu afiançado, qual o tamanho do risco que você está correndo? É importante lembrar que todos os seus bens são considerados na hora de responder e quitar a dívida.

Se você tem dúvidas, a nossa recomendação é que procure um advogado para lhe esclarecer todos os pontos e o ajude a tomar a decisão mais acertada. Você também pode propôr ao locatário a utilização de uma alternativa, como o seguro fiança, por exemplo.

Se você já se tornou fiador e não está sentindo transparência por parte do afiançado, poderá solicitar a exoneração desta responsabilidade. Para tanto, é preciso redigir uma carta para, no prazo de até 120 dias, ser legalmente desligado do contrato de fiança.

*Sérgio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803) é advogado e especialista em Direito Imobiliário.

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Imóvel retomado pelo vendedor é penhorado por dívidas com o condomínio

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a penhora sobre imóvel para quitação de dívidas de condomínio, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a ação de cobrança e execução dos débitos.

Os ministros afastaram a regra segundo a qual o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, pois, além de retomar o imóvel, ele sabia da execução havia mais de seis anos e só ingressou no processo quando foi marcado o leilão do imóvel, em 2013.

A autora do recurso no STJ é uma empresa que vendeu o imóvel a um casal e, diante da falta de pagamento, moveu ação em 2002 para reaver o bem, o que conseguiu em 2007. Contudo, desde 1997 já havia sido ajuizada ação de cobrança pelo condomínio contra o casal, por inadimplência das taxas condominiais, e em 2006 iniciou-se a fase de cumprimento da sentença.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores à venda do imóvel. Contudo, no caso julgado, o vendedor voltou a ser proprietário do bem.

Como as taxas de condomínio acompanham o imóvel, pois se trata de obrigação propter rem, cabe ao atual proprietário quitá-las, com o direito de ajuizar ação para cobrar os valores do verdadeiro devedor, que é quem possuía o imóvel no período a que se refere a cobrança.

Comportamento reprovável

Bellizze observou no processo que, mesmo sabendo da cobrança e da existência dos débitos condominiais, que já seriam de sua responsabilidade, a recorrente não interveio na ação, deixando, inclusive, de quitar as cotas contemporâneas à retomada do bem, também de sua responsabilidade no plano material.

O ministro constatou que a empresa recorrente, num comportamento que considerou “reprovável”, procedeu de modo idêntico em sete outras ações que envolviam unidades imobiliárias no mesmo condomínio.

“Em situações extremadas como a ora tratada, outra providência não resta senão a constrição judicial da própria unidade, cuja defesa a recorrente, por sua iniciativa, optou por renunciar ou fazê-la tardiamente”, concluiu o ministro.

Fonte: Site STJ

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