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Imóvel retomado pelo vendedor é penhorado por dívidas com o condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a penhora sobre imóvel para quitação de dívidas de condomínio, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a ação de cobrança e execução dos débitos.

Os ministros afastaram a regra segundo a qual o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, pois, além de retomar o imóvel, ele sabia da execução havia mais de seis anos e só ingressou no processo quando foi marcado o leilão do imóvel, em 2013.

A autora do recurso no STJ é uma empresa que vendeu o imóvel a um casal e, diante da falta de pagamento, moveu ação em 2002 para reaver o bem, o que conseguiu em 2007. Contudo, desde 1997 já havia sido ajuizada ação de cobrança pelo condomínio contra o casal, por inadimplência das taxas condominiais, e em 2006 iniciou-se a fase de cumprimento da sentença.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores à venda do imóvel. Contudo, no caso julgado, o vendedor voltou a ser proprietário do bem.

Como as taxas de condomínio acompanham o imóvel, pois se trata de obrigação propter rem, cabe ao atual proprietário quitá-las, com o direito de ajuizar ação para cobrar os valores do verdadeiro devedor, que é quem possuía o imóvel no período a que se refere a cobrança.

Comportamento reprovável

Bellizze observou no processo que, mesmo sabendo da cobrança e da existência dos débitos condominiais, que já seriam de sua responsabilidade, a recorrente não interveio na ação, deixando, inclusive, de quitar as cotas contemporâneas à retomada do bem, também de sua responsabilidade no plano material.

O ministro constatou que a empresa recorrente, num comportamento que considerou “reprovável”, procedeu de modo idêntico em sete outras ações que envolviam unidades imobiliárias no mesmo condomínio.

“Em situações extremadas como a ora tratada, outra providência não resta senão a constrição judicial da própria unidade, cuja defesa a recorrente, por sua iniciativa, optou por renunciar ou fazê-la tardiamente”, concluiu o ministro.

Fonte: Site STJ

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Morador é obrigado a demolir obra que alterava fachada de prédio

A desembargadora Amélia Martins de Araújo, em decisão monocrática, impôs a demolição da obra de uma varanda que alterava a fachada de um prédio residencial. Caso descumpra a determinação, o condômino está sujeito a multa diária de 500 reais.

A cobertura do terraço descoberto, alterando a fachada do condomínio é uma irregularidade que reflete na harmonia arquitetônica do prédio, sendo de rigor a restituição do status quo ante, por meio de desfazimento da obra, frisou a magistrada.

Proibição

Os moradores de edifícios residenciais não podem desobedecer convenção de condomínio própria e, ainda, a alteração de fachada é vedada no artigo 1336 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre edificações, conforme Amélia pontuou no veredicto. Com base nessa análise, a desembargadora reformou a sentença – da 8ª Vara Cível de Goiânia –, diante da interposição de recurso do autor, o Condomínio Residencial Twenty Three Park, localizado no Setor Bueno.

Consta dos autos que o réu, o morador Athos Rezende, fez a cobertura de uma varanda, uma espécie de puxadinho, anexando o espaço externo à a área interna de seu apartamento. Contudo, conforme votação realizada em assembleia geral interna, tal modificação não fora autorizada. Em virtude do descumprimento, o condomínio, representando os demais proprietários, ajuizou a ação.

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

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Associação de moradores não pode exigir taxas de quem não é associado

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” Essa foi a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (tema 882), previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil.

Por maioria, o colegiado acompanhou o voto divergente do ministro Marco Buzzi. Ficaram vencidos os ministros Villas Bôas Cueva, relator, e Moura Ribeiro.

A tese firmada pelo tribunal deve orientar a solução dos casos idênticos. Caberá recurso ao STJ apenas quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado nesses repetitivos.

Moradores condenados

Os recursos foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. A primeira instância os condenou a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois ela presta serviços comuns que beneficiam a todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

No STJ, os proprietários alegaram violação ao direito de livre associação. Os ministros deram provimento aos recursos para julgar improcedentes as ações de cobrança.

De acordo com Marco Buzzi, o problema tratado nos recursos – que já foi enfrentado pelo STJ – exige reflexão sobre três questões: liberdade associativa, inexistência de fato gerador de obrigação civil e vedação ao enriquecimento sem causa.

Lei ou contrato

Para o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, não atua nenhuma dessas fontes, afirmou.

De acordo com o ministro, a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa.

Segundo Buzzi, o Poder Judiciário não pode impor o cumprimento de uma obrigação não gerada por lei ou por vontade, pois a Constituição garante que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei, além de garantir a liberdade de associação.

Sendo uma associação de moradores nada mais do que uma associação civil, ela “deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”, afirmou.

REsp 1280871 REsp 1439163

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

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As locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino e entidades religiosas

A Lei do Inquilinato permite, nas locações não residenciais, que expirado o prazo contratual, seja o locatário notificado para desocupar o imóvel independente de qualquer motivação ou justificação, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias.

Todavia, existem determinadas locações que receberam tratamento diferenciado na lei de locações no que diz com as possibilidades de desfazimento dos contratos, em razão do interesse público das atividades desenvolvidas nos imóveis.

Assim prevê o artigo 53 da Lei de Locações, onde estabelece que nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensinoautorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

a) mútuo acordo;

b) prática de infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

d) realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;

e) pedido do proprietário para demolição do imóvel locado, edificação, oureforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Todavia, recente decisão do Superior Tribunal de Justiça proferida no Recurso Especial nº 1.310.960/SP, sendo relator o Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, decidiu restringir o alcance do referido dispositivo legal, entendendo que “não se estendendo as suas normas, por natureza restritiva dodireito do locador, à locação de espaço voltado ao trato administrativo deestabelecimento de saúde.”.

A disputa judicial envolvia a locação de imóvel não residencial utilizado por hospital para a marcação de consultas e captação de clientela, não sendo está a atividade fim desenvolvida pelo estabelecimento de saúde, pois não envolvia o atendimento aos pacientes, exame clínicos ou laboratoriais, internações, cirurgias ou qualquer outra atividade principal desenvolvida.

E penso que agiu com absoluta justiça a decisão, pois não tem qualquer sentido a preservação de determinado benefício de exceção para restringir o direito do locador e manter a locação de imóvel utilizado para fins administrativos e burocráticos.

Esse tipo de locação foi tratado de forma privilegiada pelo legislador com vistas a preservação da atividade desenvolvida pelo locatário. Todavia, tal aplicação há de ser aplicada com restrições e somente quando o desfazimento da locação atingir o funcionamento da atividade fim desenvolvida pela locatária.

Sendo assim, o que importa para a compreensão da possibilidade de denúncia da locação vigente por prazo determinado não é apenas a qualificação do locatário, mas a própria utilização do imóvel locado.

A restrição ao direito do locador de desfazer o ajuste após o prazo contratado só possui aplicação quando o interesse coletivo sobrepujar-se, o que deve ser analisado com cuidado, evitando-se que determinadas locações sejam perpetuadas sem qualquer razão social relevante.

 

Autor: Sérgio Eduardo Martinez, OAB/RS 32803

Email: sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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Fiador pode ser executado individualmente como devedor

Proprietário que oferece imóvel em hipoteca para garantir dívida de outra pessoa, pode ser executado como devedor, individualmente. Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao analisar os Embargos à Execução interpostas na corte por dois fiadores.

Por unanimidade, o colegiado acolheu o pedido do credor para que o processo seja remetido ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, a fim de que sejam julgadas as demais questões dos recursos de apelação interpostos por ambas as partes.

Os fiadores opuseram embargos à execução para requerer a nulidade da hipoteca que recaiu sobre imóvel deles, assim como para pedir a anulação da escritura de confissão de dívida que embasa a execução.

Eles embasaram o pedido nos princípios da proteção à família e à moradia e nos direitos de propriedade, da impenhorabilidade do bem de família, da ineficácia do título executivo extrajudicial e do caráter supostamente abusivo dos juros exigidos.

A primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação. As partes apelaram. O TJ-RS, por sua vez, concluiu pela ilegitimidade de “intervenientes hipotecantes” para figurar no polo passivo de uma execução, como também no polo ativo de embargos do devedor, condição que somente a empresa devedora ostentaria. Segundo o tribunal, os embargantes figuraram na confissão de dívida apenas como garantes da obrigação.

O credor, então, foi ao STJ e o caso foi distribuído ao ministro Antonio Carlos Ferreira. De acordo com ele, o negócio acessório — a garantia real — ganha autonomia em relação ao principal, para efeito de viabilizar a execução direta daquele que ofertou o bem imóvel em hipoteca. De acordo com ele, em casos como esses, o hipotecante figura como devedor, conforme prevê o artigo 568, inciso 1º, do Código de Processo Civil.

“A análise, neste caso, não deve passar pelo julgamento sobre quem é o devedor da obrigação dita principal ou originária. O que se tem aqui é um título executivo, relativamente autônomo, que permite que seja executado diretamente o garante, que ofertou em hipoteca bem de sua propriedade”, escreveu.

O ministro afirmou que nos precedentes do STJ com relação a essa matéria sempre prevaleceu o entendimento de que o terceiro garante é parte legítima para figurar em execução fundada em contrato que se qualifica como título executivo extrajudicial, em atendimento ao artigo 585, inciso 3º, primeira parte, do CPC. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.230.252

Fonte: Conjur