As reformas e obras em apartamentos e a NBR 16280 da ABNT

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Nos últimos dias muito tem se falado sobre as novas exigências contidas em recente regra estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em relação a reformas em apartamentos, casas, ou salas comerciais de prédios e condomínios.

Pois bem, a regulamentação consta da NBR 16280:2014, em vigor desde 18 de abril de 2014. Dentre várias questões introduzidas, talvez a mais polêmica seja a atribuição da responsabilidade estabelecida ao síndico (ou responsável legal nos termos ali utilizados) de autorizar ou não, as reformas propostas pelo condômino, em caso de vislumbrar riscos que a intervenção possa acarretar a edificação.

É verdade que a sujeição de determinadas intervenções nos imóveis ao crivo de especificações técnicas e profissionais habilitados é medida altamente louvável e salutar, até para evitar riscos à segurança e saúde dos demais moradores e vizinhos. O problema não reside no propósito, mas na forma em que foi estabelecida a atribuição ao síndico da fiscalização e aprovação das obras e reformas, sem que este possua, na maior parte dos casos, qualquer conhecimento técnico.

Embora possa o síndico delegar a terceiros ou assumir pessoalmente os encargos e obrigações previstos, é fato que várias incumbências lhe foram atribuídas, como responsável legal da edificação para exercê-las antes da obra de reforma, durante e após a sua conclusão. Assim, sobrecarregam o referido administrador, com obrigações e encargos que ultrapassam aquelas que a lei ou a convenção lhe impõe.

Além disso, tal atribuição desborda da competência do síndico prevista em lei (art. 22 da Lei Federal nº 4.591/64). Da mesma forma, consta do art. 5º da Constituição Federal, que estabelece os direitos fundamentais de todos os brasileiros, que: “II- ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;”.

Obviamente, que a referida norma não é lei e, portanto, não é de observância obrigatória, sendo mera orientação naquilo que for objeto de sua regulamentação. Aliás, “cumpre também esclarecer que as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) não têm poder vinculante, sendo meras balizadoras do labor pericial” (parte de voto no STJ – Superior Tribunal de Justiça – AgRg – Agravo Regimental em Recurso Especial nº 92.834/PR – Processo 2011/0212492-5 – Relator: Ministro Massami Uyeda – 17/04/2012).

Na realidade a atribuição da fiscalização de obras e reformas é competência do Município (art. 30 da CF/88), a quem deveria ter sido atribuído o poder de conceder, após atendida as exigências técnicas, a permissão ou não das reformas ou obras propostas, inclusive fiscalizando a sua correta implementação.

Do contrário, transfere-se ao síndico obrigações e responsabilidades incompatíveis com o cargo e a função que exerce, inclusive sem amparo na lei de condomínios (Lei Federal nº 4.591/64).

Parece, então, que o desvio do escopo da norma proposta reside exatamente na forma como que se dará a aprovação e permissão das obras e reformas, o que parece ser o caso de legislação própria, mediante a atribuição correta e clara do órgão responsável pela autorização e licença das modificações.

Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)

sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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Os benefícios do “Patrimônio de Afetação” na incorporação imobiliária

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A Lei nº 10.931/04, que alterou a Lei que regula a Incorporação Imobiliária, nº 4.591/1964, introduziu nesta o chamado “Patrimônio de Afetação”. O regime da afetação visa, em síntese, resguardar os bens e direitos do empreendimento “afetado” em caso eventual falência da Incorporadora.

Essa alteração legislativa ocorreu na tentativa de retomar, principalmente, a confiança dos consumidores nas Incorporações Imobiliárias, após o grande impacto negativo que o mercado imobiliário sofreu com a falência da Empresa Encol S/A Engenharia, Indústria e Comércio, em março de 1999.

Isso porque os empreendimentos que forem submetidos ao regime de afetação, não poderão responder por eventual quebra da Incorporadora, ficando o patrimônio deste empreendimento assegurado. Este patrimônio não se confundirá com o do incorporador. Sendo assim, todos os aportes realizados pelos compradores deste empreendimento a ele ficarão vinculados, e o incorporador não poderá utilizá-los para conclusão de outra obra, por exemplo.

É exatamente esse um dos principais benefícios da afetação: proteger o consumidor que adquiriu uma unidade autônoma pertencente a um empreendimento com patrimônio afetado.

Essa segurança é assim garantida, pois o patrimônio afetado: “…o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.”, conforme preceitua o art. 31-A da Lei de Incorporações.

Ou seja, mesmo que ocorra a quebra da Incorporadora, os consumidores não correm o risco de ficar sem seu imóvel nem perder o valor investido, pois os condôminos poderão retomar o empreendimento e vendê-lo ou contratar outra empresa para finaliza a obra, não sendo necessário aguardar o desenrolar de uma ação falimentar.

O patrimônio de afetação constitui-se a partir da averbação no Registro de Imóveis, a qualquer tempo, de termo firmado pelo Incorporador. Possui CNPJ próprio, conta bancária exclusiva para receber os valores pagos pelos imóveis e as retiradas só podem ser realizadas para custear a obra do próprio empreendimento. Apenas os valores que ultrapassarem o custo da obra (que seriam a remuneração e lucro do incorporador) não ficam adstritos ao empreendimento em si.

Também poderá ser criada uma Comissão de representantes dos adquirentes ou da Instituição Financeira que irá fiscalizar a realização da obra.

O Patrimônio de Afetação, como visto, representa uma boa garantia aos adquirentes de imóveis “na planta”, cuja forma de aquisição só tem crescido nos últimos tempos.

Mas não é somente para o consumidor que o regime de afetação alcança benefícios, os empresários do ramo também são beneficiados.

Optando o incorporador pela afetação, o empreendimento será beneficiado com o Regime Especial de Tributação previsto na Lei Federal nº 10.931/04, que em seu artigo 4º e seguintes, com a redação da Lei Federal nº 12.844/13, estabelece o percentual de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ; Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP; Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.

Esse percentual anteriormente era de 6%, ou seja, a partir de 2013 houve importante redução na alíquota aplicada aos empreendimentos, o que, sem dúvida, representa economia ao empresário.

Em se tratando de empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida (para efeitos desta lei considerados os imóveis de até Cem mil Reais), até dia 31 de dezembro de 2014, referido percentual cai para apenas 1% da receita mensal daqueles empreendimentos cuja construção tenha iniciado ou sido contratada a partir de 31 de março de 2009.

Portanto, embora seja uma faculdade do Incorporador a constituição do patrimônio de afetação, como visto, submeter o empreendimento a este regime só traz benefícios às partes envolvidas.

Autora: Ceres Helena Cardozo Vieira, OAB/RS nº69.390

E-mail: ceres@martinezadvocacia.com.br

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OAB/RS debate atualizações do novo Código de Ética da Advocacia

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Presidente da Comissão Especial de Controle e Fiscalização da Publicidade Profissional, Sérgio Leal Martinez, participou da audiência pública que ocorreu na última segunda-feira, 12/05.

Com o objetivo de colher subsídios para aprimorar as contribuições que serão levadas ao CFOAB para a atualização do novo Código de Ética e Disciplina da Advocacia (CED), a OAB/RS promoveu audiência pública na última segunda-feira (12). Marcelo Bertoluci, presidente da Entidade, reafirmou a importância da audiência pública para buscar uma pluralidade de ideias e opiniões sobre o novo projeto. “Temos um grupo de trabalho formado exclusivamente para tratar do tema, congregar as sugestões, debatê-las e encaminhar ao CFOAB. A advocacia gaúcha deve dar a sua contribuição para um dispositivo cada vez mais eficiente. Precisamos fomentar o debate entre os advogados de todo o Estado, pois a nossa profissão deve ser exemplo ético perante a cidadania”, afirmou Bertoluci, abordando ainda sobre a participação de acadêmicos de Direito no evento: “é fundamental que estudantes estejam presentes, pois a conscientização deve começar desde a universidade”.

Para o presidente da Comissão Especial de Controle e Fiscalização da Publicidade Profissional, Sérgio Leal Martinez, o encontro serviu para que a advocacia gaúcha através dos seus advogados pudesse conhecer e debater o modelo que está sendo proposto pelo CFOAB, o que enriquece muito a elaboração final do texto do novo código. Martinez, que foi presidente do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB por dois mandatos, avaliou como muito proveitosa a audiência pública realizada.

O Conselho Federal da OAB, ainda no mês de junho, após receber as sugestões da advocacia brasileira, pretende iniciar a discussão no Pleno. O tema também será debatido na XXII Conferência Nacional dos Advogados, que será realizada em outubro, no Rio de Janeiro, para que, nos meses de novembro e dezembro, o novo CED seja votado.

Veja a notícia publicada no site da OAB/RS: http://www.oabrs.org.br/noticias/em-audiencia-publica-oabrs-debate-atualizacoes-novo-codigo-etica-advocacia/15003

140 novas categorias passarão a ter direito ao Supersimples

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A partir de 2015, médicos, corretores, advogados, jornalistas e outras atividades, principalmente do setor de Serviços, pagarão menos tributos e terão menos burocracia

Os deputados aprovaram ontem (7), por unanimidade, o texto base do substitutivo do PLP (Projeto de Lei Complementar) 221/12 que universaliza o Supersimples – sistema de tributação diferenciado para as micro e pequenas empresas que unifica oito impostos em um único boleto e reduz, em média, em 40% a carga tributária. A matéria também disciplina o uso da substituição tributária para empresas desse porte. A votação deverá ser concluída na próxima semana com a apreciação de 25 destaques apresentados pelos parlamentares.

De acordo com a proposta, qualquer empresa que fature até R$ 3,6 milhões por ano poderá aderir ao Supesimples. “Com isso, o critério para definir a adesão a esse modelo passa a ser o teto do faturamento da empresa e não mais a natureza da atividade do empreendimento”, afirma o presidente do Sebrae, Luiz Barretto. Isso permitirá que, por exemplo, profissionais da saúde, fonoaudiólogos, jornalistas, advogados, corretores de imóveis e de seguros, entre outros, passem a se beneficiar desse sistema simplificado de tributação. Mais de 450 mil empresas serão contempladas.

O texto aprovado prevê a criação de uma nova tabela para o setor de Serviços, com alíquotas que variam de 16,93% a 22,45%. A nova tabela entrará em vigor em 1º de janeiro do ano seguinte ao da publicação da futura lei. Depois de finalizada a votação pela Câmara dos Deputados, o projeto segue para apreciação do Senado. A aprovação da medida beneficiará mais de 140 atividades que hoje estão enquadradas no regime de lucro presumido e passarão a ter o direito a aderir ao Supersimples.

“Esperamos com isso reduzir o número de empreendimentos informais e aumentar o volume de empregos nos pequenos negócios”, destaca o presidente do Sebrae. Barretto relembra que quando o Supersimples foi criado, há quase sete anos, houve resistência de alguns setores, pois se especulava que haveria uma perda de arrecadação com o sistema simplificado. “Ao contrário, o ganho foi maior porque mais empresas foram formalizadas e começaram a pagar mais impostos, com alíquotas menores”.

Atualmente, as secretarias de Fazenda dos estados se utilizam da substituição tributária para cobrar antecipadamente o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) dos produtos adquiridos pelos micro e pequenos empresários. Isso significa que o empresário paga o ICMS antes mesmo de saber se venderá seus produtos. “Dessa forma, as empresas ficam sem capital de giro e correm o risco de quebrar ou de serem empurradas para a informalidade. Esse é um mecanismo que se banalizou para todas as categorias e atinge os 8,7 milhões de pequenos negócios. Queremos que esse instrumento seja usado apenas para as empresas de maior porte”, ressalta o presidente do Sebrae.

O texto do PLP 221/12 disciplina a substituição tributária para as micro e pequenas empresas, sendo que algumas atividades ficarão fora da cobrança. De acordo com a proposta os segmentos de vestuário e confecções, móveis, couro e calçados, brinquedos, decoração, cama e mesa, produtos óticos, implementos agrícolas, instrumentos musicais, artigos esportivos, alimentos, papelaria, materiais de construção, olarias e bebidas não alcoólicas não estarão mais sujeitos a esse mecanismo de arrecadação.

De acordo com o relator da matéria, deputado Claudio Puty (PT/PA), cerca de 80% dos pequenos negócios terão benefício com o fim da substituição tributária para vários setores. “É difícil aprovar matéria sobre questões tributárias. Fizemos uma ação histórica. Fechamos o acordo em conjunto entre a Câmara, o Senado e o Conselho Nacional de Política Fazendária do Ministério da Fazenda (Confaz) para beneficiar os micro e pequenos empresários”, disse o parlamentar.

Segundo o ministro da Secretaria da Micro e Pequena Empresa, Guilherme Afif Domingos, em até 90 dias o Governo Federal constituirá um grupo de trabalho, coordenado pela Secretaria e composto por representantes de entidades como Sebrae, Fundação Getúlio Vargas, entre outras, para analisar as tabelas de alíquotas das faixas do Supersimples assim como os regimes de transição das empresas. “O efeito caranguejo – quando as empresas abrem novas figuras jurídicas para não sair da faixa de tributação do Supersimples – só terá fim quando analisarmos a tabela e criarmos o Simples de transição”, explicou Afif.

Outra vantagem do PLP 221/12 para as micro e pequenas empresas é a desburocratização, que permitirá um menor tempo de abertura e fechamento das empresas e a criação de salas do empreendedor nas prefeituras, que será a entrada única de documentos. Além disso, o projeto também protege o Microempreendedor Individual (MEI), categoria prevista na Lei Geral e que fatura por ano até R$ 60 mil, de cobranças indevidas realizadas por conselhos de classe, por exemplo, e ainda veda a alteração do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de residencial para comercial.

O Supersimples surgiu com a Lei Geral das Micro e Pequenas Empresas, aprovada em 2006, e entrou em vigor em julho de 2007. Desde sua criação, mais de 8,7 milhões de empresas aderiram a esse sistema de tributação e pagaram, até março deste ano, mais de R$ 253 bilhões em contribuições para os cofres públicos. O PLP 221/12 é a quinta mudança na Lei Geral que está sendo aprimorada desde sua sanção.

Fonte: Agência Sebrae

Pai pode sacar FGTS para custear tratamento de filha

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Uma decisão monocrática do desembargador federal Antonio Cedenho, do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3), autorizou um trabalhador a sacar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para tratamento de saúde da sua filha, que é portadora de fibrose cística.

O autor apresentou agravo de Instrumento contra decisão da 9ª Vara Federal Cível de São Paulo, que não liberou o FGTS sob o fundamento de que o estágio clínico da dependente é atualmente grave, mas não terminal.

Ao decidir, Antonio Cedenho salienta que, embora a situação da menina não esteja expressamente discriminada nas hipóteses de movimentação da conta vinculada de FGTS previstas na legislação, o rol não é exaustivo e cabe ao julgador analisar o caso concreto para autorizar o saque.

A filha do agravante é portadora de fibrose cística, apresenta estágio clínico atual grave e necessita de medicação diária. O pai possui recursos depositados em seu nome que podem ser utilizados para amenizar a situação.

“O fato de uma lei enumerar apenas algumas situações, não impede que o Poder Judiciário, na correta aplicação do direito, busque o seu verdadeiro alcance, isso porque a atuação do magistrado não se restringe a constatar o que está incluído ou não nas normas infraconstitucionais. Deverá ele buscar, principalmente, as regras erigidas a princípios constitucionais que orientam a amplitude da norma”, fundamenta o desembargador.

O magistrado citou precedentes do TRF3 e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e deu provimento ao recurso, que recebeu o número 2013.03.00.000874-0/SP.

Assessoria de Comunicação Social

Fonte: Site TRF3