O aquecimento do mercado imobiliário e o crescente número de aquisições de imóveis na planta, tem acarretado algumas discussões sobre os encargos incidentes sobre os contratos de financiamentos realizados pelas próprias construtoras e incorporadoras.
Uma das discussões recorrentes diz respeito a incidência de juros e a partir de qual momento eles poderiam ser exigidos.
Pois bem, a existência do financiamento do saldo do preço ao adquirente é o bastante para justificar a incidência dos juros, como única forma de remunerar o custo do dinheiro (capital) emprestado. Afinal, uma compra parcelada não pode ter o mesmo preço que a compra à vista.
Essa tem sido a interpretação empregada pelo Tribunal de Justiça do Estado, reconhecendo que trata-se de “prática legal, usual e corriqueira no mercado da construção civil”, de que são exemplos as seguintes decisões: Apelação Cível nº 70006827398, Apelação Cível nº 70004386686, Apelação Cível Nº 70021865118 e Apelação Cível Nº 70020520854.
Todavia, esse entendimento tem permitido a cobrança apenas após a entrega dos imóveis adquiridos na planta, afirmando que somente após a entrega das chaves é quando de fato existe o financiamento do imóvel adquirido.
Porém, existem decisões de outros tribunais que autorizam a cobrança de juros desde a contratação, como exemplos: TJ/SP, Apelação Cível nº 387.027-4/1-00 e Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial nº 379.94/SP.
Recentemente, porém, entendemos que a situação deve caminhar para a pacificação diante da recente decisão do Superior Tribunal de Justiça pela Segunda Seção de Direito Privado em sede de Embargos de Divergência nº 670117, julgado em 13/06/2012, que assim decidiu: “Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.” E assim concluiu para: “reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato.”.
Na prática, porém, o que se tem visto dos contratos nos últimos tempos firmados é a cobrança de juros apenas após a entrega, eis que as empresas cientes das decisões até então proferidas, não cobravam juros de forma explícita, até para evitar uma indesejável discussão judicial.
Como visto, é possível mudar essa situação, evitando-se a cobrança velada de encargos ou descontos para pagamentos à vista.
Acreditamos que a decisão é justa e legítima, devendo ser seguida por outros Tribunais, já que cabe ao Superior Tribunal de Justiça decidir a matéria em última instância.
Autor: Sérgio Eduardo Martinez
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