Decisões judiciais definem regras da renovação judicial da locação comercial

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Passados mais de 22 anos de vigência da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), o STJ pacificou uma das mais relevantes questões referentes à renovação de contratos comerciais. Em recente decisão, ficou definido que o locatário terá direito à renovação do contrato pelo prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, que é de cinco anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes.

“A definição desse prazo tardou, mas chegou ainda em tempo de pacificar uma questão de relevantes consequências. Ao que tudo indica, a definição do novo prazo da relação contratual acarreta segurança aos contratantes dessa espécie de relação locatícia, permitindo que estes saibam as vantagens e desvantagens de contratar considerando o investimento necessário por parte do locatário e o retorno do investimento na propriedade ao locador“, avalia o advogado Sérgio Leal Martinez, especialista em Direito Imobiliário.

A forma como está na lei deixava dúvidas e abria possibilidade para diversas interpretações da expressão “igual prazo“.

Para Martinez, essa decisão do STJ conseguiu equilibrar o direito à renovação contratual em favor do locatário que estabelece no imóvel o ponto comercial (ou fundo de comércio) com o direito de propriedade do locatário.

“O prazo de cinco anos para cada contrato preserva a relação de eventual desequilíbrio causado por mudança de legislação, variações decorrentes do mercado imobiliário e, sobretudo, a referida conjuntura econômica, permitindo a intervenção judicial para manter a relação contratual com os ajustes decorrentes dessas variações imprevisíveis nas locações comerciais“.

O advogado sugere que, antes do vencimento do contrato, o locatário entre com ação renovatória de locação comercial para garantir sua permanência no imóvel e que a fixação judicial do valor do aluguel esteja de acordo com as condições do imóvel no início da locação, sem considerar as reformas e benfeitorias feitas no imóvel para aumentar o valor da locação.

“Essa também é uma inovação referente às renovações contratuais. Recentemente o TJRS decidiu que tendo o locatário efetuado ampla reforma no bem locado com a autorização da locadora e que tais benfeitorias vieram a valorizá-lo consideravelmente, não pode o proprietário se locupletar dos investimentos feitos pelo locatário para cobrar do mesmo valor locativo mais elevado“, informa.

Para Martinez, essa também foi uma decisão justa, pois avalia que quando o locatário faz benfeitorias substanciais no imóvel, tais melhorias não devem ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

“O direito deve proteger não apenas o locador por ser proprietário, mas igualmente o locatário por estar conservando, melhorando e mais, agregando ao imóvel um valor cada vez maior frente as melhorias realizadas“, conclui.

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Serviço Espaço Vital

* Número do recurso especial: nº 1323410/MG

* Número da apelação cível: 70052471919 (TJRS

Fonte: Espaço Vital: www.espacovital.com.br

O expediente nos dias de jogos da copa do mundo

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Com o início da Copa do Mundo bem próximo, muitas pessoas se perguntam como ficará o expediente de trabalho nos dias de jogos do Brasil ou que ocorrerão em Porto Alegre. Os empregados podem folgar nestes dias, sair mais cedo, parar de trabalhar e assistir ao jogo na empresa, precisam compensar depois, os empregadores são obrigados a liberar seus funcionários, podem descontar as faltas?

A Lei Geral da Copa, Lei nº 12.663/12, em seu artigo 56, prevê que a União poderá declarar feriado nacional os dias em que houver jogo da seleção brasileira. Os Estados e Municípios, por sua vez, poderão declarar feriado ou ponto facultativo os dias em que houver jogos em seu território.

Ocorre que não será feriado nem nos dias de jogos do Brasil nem nos dias de jogos em Porto Alegre, apenas o funcionalismo público terá horário de trabalho diferenciado nesses dias.

Na legislação trabalhista não há previsão que permita que o funcionário paralise suas atividades para assistir aos jogos, saia mais cedo ou mesmo folgue nesses dias. Tais possibilidades deverão ser previamente acordadas entre empregados e empregadores.

Caso tenham interesse os empregados poderão pleitear sua dispensa ou redução da carga horária nesses dias. Se houver concordância da empresa ela poderá exigir que as horas não trabalhadas sejam compensadas posteriormente sem o pagamento de qualquer valor excedente, respeitando-se sempre o limite de duas horas a mais por dia e de carga horária diária de, no máximo, 10 horas.

Para as empresas que pretendem liberar seus funcionários, é importante alertar que deve ser realizado um acordo de compensação de horas, por escrito, por prazo determinado entre as partes onde fiquem definidas as regras para esses dias especiais. Se já houver banco de horas na empresa, ele poderá ser utilizado.

Importante referir que a empresa poderá liberar apenas parte dos funcionários de um setor, caso seja necessária a manutenção das atividades. Nesses casos a empresa poderá optar por um sistema de rodízio de folgas, possibilitando que todos sejam liberados para assistir aos menos algum jogo, brindando o princípio da isonomia no tratamento dos empregados.

Se ocorrer falta injustificada do funcionário nesses dias, o empregador poderá realizar o desconto em folha das horas não trabalhadas.

Em suma, como não haverá feriados em Porto Alegre em função da copa, todas as questões de carga horária nos dias de jogos deverão ser previamente acordadas para que não ocorram prejuízos.

Autora: Ceres Helena Cardozo Vieira, OAB/RS nº69.390

E-mail: ceres@martinezadvocacia.com.br

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O pagamento parcelado na arrematação de imóvel em leilão judicial

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Há alguns dias tivemos a oportunidade de comentar sobre a responsabilidade pelo pagamento de débito de condomínio e IPTU na hipótese de arrematação judicial (http://www.martinezadvocacia.com.br/blog/index.php/a-arrematacao-de-imovel-em-leilao-judicial-e-os-debitos-anteriores-de-condominio-e-iptu/).

O referido artigo analisou decisão do Superior Tribunal de Justiça que afastou a responsabilidade do adquirente de imóvel em arrematação judicial pelos débitos condominiais que não foram previstos e informados no respectivo edital de venda do bem.

Noutra recente decisão da mesma Corte de Justiça (Recurso Especial nº 1.431.155-PB) foi analisada outra questão importante relativa a leilão judicial, onde se discutia a possibilidade de pagamento parcelado do valor ofertado, sem que tal alternativa estivesse prevista no edital.

E do voto do relator Min. Mauro Campbell Marques se extrai a seguinte passagem que bem define a controvérsia: “por se tratar de parcelamento do pagamento do valor da arrematação em execução fiscal da dívida ativa originalmente do INSS e agora da União, vige o art. 98, da Lei n. 8.212/91, por especialidade, que permite a alienação do bem no segundo leilão, por qualquer valor, excetuado o vil, e inclusive mediante pagamento parcelado do valor da arrematação, na forma prevista para os parcelamentos administrativos de débitos previdenciários(hodiernamente, art. 10 et seq. da Lei n. 10.522/2002).”

Todavia, embora possível o pagamento parcelado do valor ofertado pelo bem, na hipótese tal previsão não constou do edital de venda do imóvel, estabelecendo a discussão que culminou com a nulidade da arrematação pelos seguintes motivos: (i) embora o preço da arrematação não tenha sido por valor baixo (pois atingiu a metade da avaliação), a falta de publicação nos editais da possibilidade de pagamento parcelado prejudicou a concorrência entre possíveis interessados e, por consequência, o executado teve o bem vendido por valor menor que poderia ter obtido acaso menciona a condição especial de parcelamento e a existência de outros interessados; (b) a finalidade da venda judicial em leilão público é atrair o maior número de interessados estabelecendo a concorrência para aumentar o valor da venda, sendo que esta não se verificou por que o parcelamento foi concedido posteriormente, sem previsão no edital da venda.

Embora na hipótese exista uma peculiaridade, pois o débito era decorrente de contribuições previdenciárias, onde existem leis especiais prevendo o sistema de cobrança e até da venda em leilão judicial (v. Lei n.8.212/91 e Lei n. 6.830/80), atualmente essa previsão de pagamento parcelado é possível em qualquer venda judicial, por força de norma constante do Código de Processo Civil (art. 690), desde que a oferta seja apresentada por escrito, em valor igual ou maior que a avaliação, com pagamento de pelo menos 30% à vista, sendo que, havendo mais de uma oferta, o juiz decidirá pela mais conveniente.

Assim, mais uma vez fica claro que na hipótese de venda judicial, os interessados devem estar atentos as informações que constam do edital que torna pública a venda e informa as condições da venda e eventuais ônus que lhe serão carreados como reparos e retomada da posse.

Então, dada a devida a atenção aos editais e cientes que em determinadas situações o pagamento poderá ser feito, inclusive, de forma parcelada, a compra de imóveis em leilão será, certamente, um negócio vantajoso e por valor inferior ao de mercado.

Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)

sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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Matéria jornalística sobre os aluguéis temporários

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Prezados curtidores, hoje no jornal Correio do Povo foi publicada matéria jornalística cuja fonte consultada foi a Adv. Luciana Martinez, sócia do Martinez Advocacia. Agradecemos ao veículo a publicação da matéria!

Locação por temporada: qual é a regra?

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Com a Copa do Mundo no Brasil se aproximando, muitas pessoas estão disponibilizando seus imóveis para locação por temporada, e tanto locadores como os locatários temporários tem muitas dúvidas sobre o assunto.

A Lei de Locações de Imóveis Urbanos (N^o 8.245/91) coloca com bastante clareza as “regras” para este tipo de locação, em três artigos que dispõem o seguinte:

“Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.”

A regra geral então é de que o contrato para temporada é aquele que não excede 90 dias, e serve para residência temporária do locatário, para os mais diversos fins: estudos, lazer, questões de saúde, realização de obras no seu imóvel, entre outros, como por exemplo o Mundial de Futebol ou quaisquer eventos culturais. Normalmente o imóvel está mobiliado, e por este motivo deve constar no contrato o rol dos móveis e utensílios que ali estão, e o estado em que se encontram, que deve ser vistoriado pelo locatário temporário, para que o mesmo restitua o imóvel com tais itens no mesmo estado em que os encontrou, como obrigatoriedade contratual.

“Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.”

É de praxe o locador cobrar antecipadamente o valor acertado, e de uma só vez, e ainda exigir uma garantia, como um cheque caução para se resguardar de eventuais danos no imóvel. Esta prática está descrita no artigo acima, e é totalmente aceita neste tipo de transação.

“Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Atenção para este artigo: caso venha o locatário a permanecer por mais de trinta dias no imóvel após o término do contrato, sem que o locador notifique-o para entrega de chaves, fica locação prorrogada por tempo indeterminado, dentro das regras de uma locação comum residencial, e não mais uma locação para temporada. Não existe previsão em lei para este “aviso” ou “notificação”, pode ser por carta AR (aviso de recebimento), ou até por correio eletrônico (email) com recebimento ou resposta inequívoca. O que não pode ocorrer é o decurso do prazo sem oposição do locador. Detalhe relevante: no caso de locação por pessoa física, o locador só pode denunciar o contrato após trinta meses ou em hipóteses prevista em lei (art.47), tornando-se uma locação comum residencial, mas se o locatário for pessoa jurídica, a mesma se transforma em uma locação não-residencial, onde o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, mesmo antes dos trinta meses. Fica claro que é vantajoso para o locador celebrar o contrato com pessoa jurídica, mesmo que para fins residenciais temporários, pois caso haja a prorrogação, a denúncia pode ser feita a qualquer tempo.

Autora: Luciana Martinez (OAB/RS 45362)

luciana@martinezadvocacia.com.br

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