A Lei nº 10.931/04, que alterou a Lei que regula a Incorporação Imobiliária, nº 4.591/1964, introduziu nesta o chamado “Patrimônio de Afetação”. O regime da afetação visa, em síntese, resguardar os bens e direitos do empreendimento “afetado” em caso eventual falência da Incorporadora.

Essa alteração legislativa ocorreu na tentativa de retomar, principalmente, a confiança dos consumidores nas Incorporações Imobiliárias, após o grande impacto negativo que o mercado imobiliário sofreu com a falência da Empresa Encol S/A Engenharia, Indústria e Comércio, em março de 1999.

Isso porque os empreendimentos que forem submetidos ao regime de afetação, não poderão responder por eventual quebra da Incorporadora, ficando o patrimônio deste empreendimento assegurado. Este patrimônio não se confundirá com o do incorporador. Sendo assim, todos os aportes realizados pelos compradores deste empreendimento a ele ficarão vinculados, e o incorporador não poderá utilizá-los para conclusão de outra obra, por exemplo.

É exatamente esse um dos principais benefícios da afetação: proteger o consumidor que adquiriu uma unidade autônoma pertencente a um empreendimento com patrimônio afetado.

Essa segurança é assim garantida, pois o patrimônio afetado: “…o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.”, conforme preceitua o art. 31-A da Lei de Incorporações.

Ou seja, mesmo que ocorra a quebra da Incorporadora, os consumidores não correm o risco de ficar sem seu imóvel nem perder o valor investido, pois os condôminos poderão retomar o empreendimento e vendê-lo ou contratar outra empresa para finaliza a obra, não sendo necessário aguardar o desenrolar de uma ação falimentar.

O patrimônio de afetação constitui-se a partir da averbação no Registro de Imóveis, a qualquer tempo, de termo firmado pelo Incorporador. Possui CNPJ próprio, conta bancária exclusiva para receber os valores pagos pelos imóveis e as retiradas só podem ser realizadas para custear a obra do próprio empreendimento. Apenas os valores que ultrapassarem o custo da obra (que seriam a remuneração e lucro do incorporador) não ficam adstritos ao empreendimento em si.

Também poderá ser criada uma Comissão de representantes dos adquirentes ou da Instituição Financeira que irá fiscalizar a realização da obra.

O Patrimônio de Afetação, como visto, representa uma boa garantia aos adquirentes de imóveis “na planta”, cuja forma de aquisição só tem crescido nos últimos tempos.

Mas não é somente para o consumidor que o regime de afetação alcança benefícios, os empresários do ramo também são beneficiados.

Optando o incorporador pela afetação, o empreendimento será beneficiado com o Regime Especial de Tributação previsto na Lei Federal nº 10.931/04, que em seu artigo 4º e seguintes, com a redação da Lei Federal nº 12.844/13, estabelece o percentual de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ; Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP; Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.

Esse percentual anteriormente era de 6%, ou seja, a partir de 2013 houve importante redução na alíquota aplicada aos empreendimentos, o que, sem dúvida, representa economia ao empresário.

Em se tratando de empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida (para efeitos desta lei considerados os imóveis de até Cem mil Reais), até dia 31 de dezembro de 2014, referido percentual cai para apenas 1% da receita mensal daqueles empreendimentos cuja construção tenha iniciado ou sido contratada a partir de 31 de março de 2009.

Portanto, embora seja uma faculdade do Incorporador a constituição do patrimônio de afetação, como visto, submeter o empreendimento a este regime só traz benefícios às partes envolvidas.

Autora: Ceres Helena Cardozo Vieira, OAB/RS nº69.390

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