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Decisões judiciais definem regras da renovação judicial da locação comercial

Passados mais de 22 anos de vigência da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), o STJ pacificou uma das mais relevantes questões referentes à renovação de contratos comerciais. Em recente decisão, ficou definido que o locatário terá direito à renovação do contrato pelo prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, que é de cinco anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes.

“A definição desse prazo tardou, mas chegou ainda em tempo de pacificar uma questão de relevantes consequências. Ao que tudo indica, a definição do novo prazo da relação contratual acarreta segurança aos contratantes dessa espécie de relação locatícia, permitindo que estes saibam as vantagens e desvantagens de contratar considerando o investimento necessário por parte do locatário e o retorno do investimento na propriedade ao locador“, avalia o advogado Sérgio Leal Martinez, especialista em Direito Imobiliário.

A forma como está na lei deixava dúvidas e abria possibilidade para diversas interpretações da expressão “igual prazo“.

Para Martinez, essa decisão do STJ conseguiu equilibrar o direito à renovação contratual em favor do locatário que estabelece no imóvel o ponto comercial (ou fundo de comércio) com o direito de propriedade do locatário.

“O prazo de cinco anos para cada contrato preserva a relação de eventual desequilíbrio causado por mudança de legislação, variações decorrentes do mercado imobiliário e, sobretudo, a referida conjuntura econômica, permitindo a intervenção judicial para manter a relação contratual com os ajustes decorrentes dessas variações imprevisíveis nas locações comerciais“.

O advogado sugere que, antes do vencimento do contrato, o locatário entre com ação renovatória de locação comercial para garantir sua permanência no imóvel e que a fixação judicial do valor do aluguel esteja de acordo com as condições do imóvel no início da locação, sem considerar as reformas e benfeitorias feitas no imóvel para aumentar o valor da locação.

“Essa também é uma inovação referente às renovações contratuais. Recentemente o TJRS decidiu que tendo o locatário efetuado ampla reforma no bem locado com a autorização da locadora e que tais benfeitorias vieram a valorizá-lo consideravelmente, não pode o proprietário se locupletar dos investimentos feitos pelo locatário para cobrar do mesmo valor locativo mais elevado“, informa.

Para Martinez, essa também foi uma decisão justa, pois avalia que quando o locatário faz benfeitorias substanciais no imóvel, tais melhorias não devem ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

“O direito deve proteger não apenas o locador por ser proprietário, mas igualmente o locatário por estar conservando, melhorando e mais, agregando ao imóvel um valor cada vez maior frente as melhorias realizadas“, conclui.

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Serviço Espaço Vital

* Número do recurso especial: nº 1323410/MG

* Número da apelação cível: 70052471919 (TJRS

Fonte: Espaço Vital: www.espacovital.com.br

O pagamento parcelado na arrematação de imóvel em leilão judicial

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Há alguns dias tivemos a oportunidade de comentar sobre a responsabilidade pelo pagamento de débito de condomínio e IPTU na hipótese de arrematação judicial (http://www.martinezadvocacia.com.br/blog/index.php/a-arrematacao-de-imovel-em-leilao-judicial-e-os-debitos-anteriores-de-condominio-e-iptu/).

O referido artigo analisou decisão do Superior Tribunal de Justiça que afastou a responsabilidade do adquirente de imóvel em arrematação judicial pelos débitos condominiais que não foram previstos e informados no respectivo edital de venda do bem.

Noutra recente decisão da mesma Corte de Justiça (Recurso Especial nº 1.431.155-PB) foi analisada outra questão importante relativa a leilão judicial, onde se discutia a possibilidade de pagamento parcelado do valor ofertado, sem que tal alternativa estivesse prevista no edital.

E do voto do relator Min. Mauro Campbell Marques se extrai a seguinte passagem que bem define a controvérsia: “por se tratar de parcelamento do pagamento do valor da arrematação em execução fiscal da dívida ativa originalmente do INSS e agora da União, vige o art. 98, da Lei n. 8.212/91, por especialidade, que permite a alienação do bem no segundo leilão, por qualquer valor, excetuado o vil, e inclusive mediante pagamento parcelado do valor da arrematação, na forma prevista para os parcelamentos administrativos de débitos previdenciários(hodiernamente, art. 10 et seq. da Lei n. 10.522/2002).”

Todavia, embora possível o pagamento parcelado do valor ofertado pelo bem, na hipótese tal previsão não constou do edital de venda do imóvel, estabelecendo a discussão que culminou com a nulidade da arrematação pelos seguintes motivos: (i) embora o preço da arrematação não tenha sido por valor baixo (pois atingiu a metade da avaliação), a falta de publicação nos editais da possibilidade de pagamento parcelado prejudicou a concorrência entre possíveis interessados e, por consequência, o executado teve o bem vendido por valor menor que poderia ter obtido acaso menciona a condição especial de parcelamento e a existência de outros interessados; (b) a finalidade da venda judicial em leilão público é atrair o maior número de interessados estabelecendo a concorrência para aumentar o valor da venda, sendo que esta não se verificou por que o parcelamento foi concedido posteriormente, sem previsão no edital da venda.

Embora na hipótese exista uma peculiaridade, pois o débito era decorrente de contribuições previdenciárias, onde existem leis especiais prevendo o sistema de cobrança e até da venda em leilão judicial (v. Lei n.8.212/91 e Lei n. 6.830/80), atualmente essa previsão de pagamento parcelado é possível em qualquer venda judicial, por força de norma constante do Código de Processo Civil (art. 690), desde que a oferta seja apresentada por escrito, em valor igual ou maior que a avaliação, com pagamento de pelo menos 30% à vista, sendo que, havendo mais de uma oferta, o juiz decidirá pela mais conveniente.

Assim, mais uma vez fica claro que na hipótese de venda judicial, os interessados devem estar atentos as informações que constam do edital que torna pública a venda e informa as condições da venda e eventuais ônus que lhe serão carreados como reparos e retomada da posse.

Então, dada a devida a atenção aos editais e cientes que em determinadas situações o pagamento poderá ser feito, inclusive, de forma parcelada, a compra de imóveis em leilão será, certamente, um negócio vantajoso e por valor inferior ao de mercado.

Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)

sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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Matéria jornalística sobre os aluguéis temporários

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Prezados curtidores, hoje no jornal Correio do Povo foi publicada matéria jornalística cuja fonte consultada foi a Adv. Luciana Martinez, sócia do Martinez Advocacia. Agradecemos ao veículo a publicação da matéria!

Locação por temporada: qual é a regra?

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Com a Copa do Mundo no Brasil se aproximando, muitas pessoas estão disponibilizando seus imóveis para locação por temporada, e tanto locadores como os locatários temporários tem muitas dúvidas sobre o assunto.

A Lei de Locações de Imóveis Urbanos (N^o 8.245/91) coloca com bastante clareza as “regras” para este tipo de locação, em três artigos que dispõem o seguinte:

“Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.”

A regra geral então é de que o contrato para temporada é aquele que não excede 90 dias, e serve para residência temporária do locatário, para os mais diversos fins: estudos, lazer, questões de saúde, realização de obras no seu imóvel, entre outros, como por exemplo o Mundial de Futebol ou quaisquer eventos culturais. Normalmente o imóvel está mobiliado, e por este motivo deve constar no contrato o rol dos móveis e utensílios que ali estão, e o estado em que se encontram, que deve ser vistoriado pelo locatário temporário, para que o mesmo restitua o imóvel com tais itens no mesmo estado em que os encontrou, como obrigatoriedade contratual.

“Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.”

É de praxe o locador cobrar antecipadamente o valor acertado, e de uma só vez, e ainda exigir uma garantia, como um cheque caução para se resguardar de eventuais danos no imóvel. Esta prática está descrita no artigo acima, e é totalmente aceita neste tipo de transação.

“Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Atenção para este artigo: caso venha o locatário a permanecer por mais de trinta dias no imóvel após o término do contrato, sem que o locador notifique-o para entrega de chaves, fica locação prorrogada por tempo indeterminado, dentro das regras de uma locação comum residencial, e não mais uma locação para temporada. Não existe previsão em lei para este “aviso” ou “notificação”, pode ser por carta AR (aviso de recebimento), ou até por correio eletrônico (email) com recebimento ou resposta inequívoca. O que não pode ocorrer é o decurso do prazo sem oposição do locador. Detalhe relevante: no caso de locação por pessoa física, o locador só pode denunciar o contrato após trinta meses ou em hipóteses prevista em lei (art.47), tornando-se uma locação comum residencial, mas se o locatário for pessoa jurídica, a mesma se transforma em uma locação não-residencial, onde o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, mesmo antes dos trinta meses. Fica claro que é vantajoso para o locador celebrar o contrato com pessoa jurídica, mesmo que para fins residenciais temporários, pois caso haja a prorrogação, a denúncia pode ser feita a qualquer tempo.

Autora: Luciana Martinez (OAB/RS 45362)

luciana@martinezadvocacia.com.br

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As reformas e obras em apartamentos e a NBR 16280 da ABNT

2 respostas

Nos últimos dias muito tem se falado sobre as novas exigências contidas em recente regra estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em relação a reformas em apartamentos, casas, ou salas comerciais de prédios e condomínios.

Pois bem, a regulamentação consta da NBR 16280:2014, em vigor desde 18 de abril de 2014. Dentre várias questões introduzidas, talvez a mais polêmica seja a atribuição da responsabilidade estabelecida ao síndico (ou responsável legal nos termos ali utilizados) de autorizar ou não, as reformas propostas pelo condômino, em caso de vislumbrar riscos que a intervenção possa acarretar a edificação.

É verdade que a sujeição de determinadas intervenções nos imóveis ao crivo de especificações técnicas e profissionais habilitados é medida altamente louvável e salutar, até para evitar riscos à segurança e saúde dos demais moradores e vizinhos. O problema não reside no propósito, mas na forma em que foi estabelecida a atribuição ao síndico da fiscalização e aprovação das obras e reformas, sem que este possua, na maior parte dos casos, qualquer conhecimento técnico.

Embora possa o síndico delegar a terceiros ou assumir pessoalmente os encargos e obrigações previstos, é fato que várias incumbências lhe foram atribuídas, como responsável legal da edificação para exercê-las antes da obra de reforma, durante e após a sua conclusão. Assim, sobrecarregam o referido administrador, com obrigações e encargos que ultrapassam aquelas que a lei ou a convenção lhe impõe.

Além disso, tal atribuição desborda da competência do síndico prevista em lei (art. 22 da Lei Federal nº 4.591/64). Da mesma forma, consta do art. 5º da Constituição Federal, que estabelece os direitos fundamentais de todos os brasileiros, que: “II- ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;”.

Obviamente, que a referida norma não é lei e, portanto, não é de observância obrigatória, sendo mera orientação naquilo que for objeto de sua regulamentação. Aliás, “cumpre também esclarecer que as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) não têm poder vinculante, sendo meras balizadoras do labor pericial” (parte de voto no STJ – Superior Tribunal de Justiça – AgRg – Agravo Regimental em Recurso Especial nº 92.834/PR – Processo 2011/0212492-5 – Relator: Ministro Massami Uyeda – 17/04/2012).

Na realidade a atribuição da fiscalização de obras e reformas é competência do Município (art. 30 da CF/88), a quem deveria ter sido atribuído o poder de conceder, após atendida as exigências técnicas, a permissão ou não das reformas ou obras propostas, inclusive fiscalizando a sua correta implementação.

Do contrário, transfere-se ao síndico obrigações e responsabilidades incompatíveis com o cargo e a função que exerce, inclusive sem amparo na lei de condomínios (Lei Federal nº 4.591/64).

Parece, então, que o desvio do escopo da norma proposta reside exatamente na forma como que se dará a aprovação e permissão das obras e reformas, o que parece ser o caso de legislação própria, mediante a atribuição correta e clara do órgão responsável pela autorização e licença das modificações.

Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)

sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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