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Imóvel financiado pelo SFH não está sujeito a direito de posse por usucapião

Por se tratar de um contrato de compra e venda com pacto de hipoteca, o imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação não é passível de usucapião. E por ser objeto de hipoteca, ele está sobre a proteção do artigo 9º da Lei 5.741/71, que diz ser crime alguém invadir ou ocupar, com fim de esbulho possessório, terreno ou unidade habitacional construída ou em construção objeto de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação.

Seguindo esse entendimento, a 11ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região manteve a sentença que negou o direito de aquisição por usucapião de imóvel financiado pelo SFH. De acordo com o juízo de primeiro grau, por se tratar de contrato de hipoteca, a parte autora da ação tinha consciência da necessidade do cumprimento do contrato para aquisição do bem, o que desqualifica a posse necessária para o usucapião.

O desembargador federal José Lunardelli, relator do recurso no TRF-3, levou em considerou o parecer do Ministério Público Federal. Para o MPF, como o autor da ação tinha conhecimento de que o imóvel foi financiado pelo SFH, não se pode falar em posse exercida com ânimo de dono, requisito necessário para o usucapião.

O MPF afirmou também que os imóveis adquiridos sob o regime do Sistema Financeiro de Habitação, financiados pela Caixa Econômica Federal, detêm natureza pública e, portanto, são imprescritíveis para efeito de usucapião, conforme estabelece o artigo 183, parágrafo 3º, da Constituição Federal.

“Enquanto o imóvel estiver hipotecado por instituição financeira, mas sob a regência de lei que regulamenta o SFH, incontestável a natureza pública do bem, já que em questão está a proteção ao patrimônio adquirido com recursos públicos, dinheiro especialmente destinado a estimular a política nacional de habitação e de planejamento territorial, voltada à população de baixa renda”, complementou o MPF, no parecer. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-3.

Processo 0033603-25.2012.4.03.0000/SP

Fonte: Site Conjur

Registro único de Compra e Venda de Imóveis

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Finalmente, depois de algum tempo do anúncio realizado pelo Ministro da Fazenda Guido Mantega, foi criado o registro único de compra e venda de imóveis.

Assim, através da Medida Provisória nº 656, de 7 de outubro de 2014, nos artigos 10 a 14, foi estabelecido que os negócios jurídicos de compra e venda ou hipoteca e alienação fiduciária de imóveis, por exemplo, são plenamente válidos e eficazes em relação aos atos jurídicos antecedentes e que não tenham sido levados a registro ou averbação na matrícula do imóvel.

Em outras palavras, não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes do registro de imóveis aos terceiros que desconhecem eventuais restrições ou alienações anteriores, por não terem sido levadas ao registro de imóveis.

Evita-se assim, que eventuais penhoras, ônus e até compra e venda não levada ao registro de imóveis possam ser opostas aqueles que, desconhecendo esses atos antecedentes, tenham realizado algum negócio jurídico em relação aos imóveis confiando na inexistência de qualquer obstáculo ou restrição.

Trata-se, na verdade, de aplicação do Princípio da Publicidade já adotado no Direito Brasileiro, relativamente ao registro imobiliário. Por esse princípio, considera-se que o registro torna público a todos o conhecimento dos atos e fatos ali registrados. Os registros são feitos para informar a toda e qualquer pessoa a situação do bem imóvel, como o atual proprietário e a eventual existência de ônus ou restrições incidentes sobre a propriedade, promovendo a garantia e segurança a terceiros que pretendam realizar quaisquer negócios imobiliários.

Com isto, impede-se surpresas àqueles que desconhecendo quaisquer atos jurídicos anteriores e não levados ao registro de imóveis, tenham, por exemplo, comprado o imóvel presumindo que não havia qualquer impedimento.

Essa situação já era praticada por decisões judiciais embasadas na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê: “O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”, inclusive quando o crédito é trabalhista.

Contudo, existe uma exceção no entendimento dos tribunais: quando o crédito decorre de dívida fiscal, basta que esteja regularmente inscrito como dívida ativa, conforme previsão do Código Tributário Nacional (art. 185), ainda que nada conste do registro de imóveis, conforme decisão da Primeira Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.141.990⁄PR, rel. o Min. Luiz Fux, decidido sob o rito dos recursos repetitivos.

À primeira vista, parece que tal entendimento não se modificará com a vigência da referida Medida Provisória 656, pois decorre de aplicação da lei tributária vigente, o que recomenda cautela e profunda investigação não só perante o Registro de Imóveis, mas sobretudo do cadastro e histórico do proprietário vendedor.

Por fim, destaca-se que a referida criação do registro único de compra e venda de imóveis é transitória, pois estabelecida por medida provisória que depende de conversão em lei no prazo de 60 dias, prorrogável uma vez por igual período, na forma do artigo 62 da Constituição Federal.

Não se trata, portanto, de norma “inovadora” ou que possa permitir a segurança e simplificação necessárias que os negócios imobiliários deveriam trazer aos interessados, sendo papel do Governo estabelecer normas e regras que incentivem transparência e previsibilidade, até como forma de incentivar os necessários investimentos no setor imobiliário.

Autor: Sérgio Eduardo Martinez

Email: sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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Sérgio Leal Martinez palestra sobre a valorização do professor de Direito em conferência nacional da OAB

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Palestra ocorre nesta terça-feira, 21/10, no Rio de Janeiro, dentro da programação da XXII Conferência Nacional dos Advogados – a mais importante conferência de advogados no Brasil.

O advogado gaúcho e presidente da Comissão Especial de Apoio ao Professor de Direito do Conselho Federal da OAB, Sérgio Leal Martinez, do Martinez Advocacia de Porto Alegre, faz palestra na mais importante conferência de advogados no Brasil. Ele vai falar sobre a valorização do professor de Direito no país, nesta terça-feira, 21/10, no Riocentro/RJ.

Serviço:
Tema geral: Ensino Jurídico, Advocacia e Sociedade
Tema específico: A valorização do professor de direito
Palestrante: Sergio Leal Martinez
XXII Conferência Nacional dos Advogados – 20 a 23/10/2014 – Riocentro pavilhão 4 – Rio de Janeiro
Mais informações: http://conferencia.oab.org.br/

STJ: Quarta Turma restabelece proteção a bem de família penhorado após fraude contra credores

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento a recurso especial que pedia que um imóvel de família não fosse incluído na massa falida da empresa Plásticos CB Ltda., de São Paulo. O relator, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que a penhora dos bens da empresa, devido à quebra do negócio decretada em 1999, não poderia ser estendida a um imóvel de família adquirido dez anos antes por um dos sócios, mesmo tendo havido a desconsideração da personalidade jurídica sob o argumento de fraude contra os credores.

“A desconsideração da personalidade jurídica não pode ser uma pena de expropriação universal dos bens dos sócios ou administradores da empresa devedora, tampouco uma solução para que todos os credores, indiscriminadamente, satisfaçam seus créditos na hipótese de insolvência do devedor”, disse Salomão.

A 3ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos havia acolhido o pedido formulado pelo Ministério Público em agosto de 2005 e desconsiderou a personalidade jurídica da empresa para que os bens dos sócios fossem arrecadados. Segundo o MP, após decretada a quebra, alguns sócios entraram no local onde a Plásticos CB funcionava e promoveram um “saque”, levando equipamentos que estavam nas dependências da empresa.

Nobre propósito

Para Salomão, a desconsideração da personalidade jurídica, por si só, não autoriza a penhora do bem de família, a menos que o caso se relacione a uma das exceções previstas no artigo 3º da Lei 8.009/90 (a lei trata da impenhorabilidade do único imóvel residencial da família, e o artigo ressalva as hipóteses em que ele pode ser penhorado).

A desconsideração – acrescentou o relator – é um mecanismo importante para o fortalecimento da segurança do mercado, ao aumentar as garantias aos credores, mas “esse nobre propósito não se sobrepõe aos valores legais e constitucionais subjacentes à proteção do bem de família, e é bem por isso que a fraude à execução não se encontra prevista como exceção legal à impenhorabilidade de bens dessa categoria”.

Divergências

Luis Felipe Salomão disse que a questão levantada no recurso não é pacífica no STJ, que tem precedentes contra e a favor da penhorabilidade do bem de família diante de fraude contra a execução.

Ele mencionou um caso analisado recentemente pela Terceira Turma em que se discutiu a possibilidade de penhora de imóvel de família que, dias depois de seus donos serem intimados a pagar a dívida, foi doado a um menor (REsp 1.364.509). A Terceira Turma, diferentemente do que foi decidido no caso da Plásticos CB, entendeu que uma vez reconhecida a fraude contra a execução, o bem de família do devedor não deve receber a proteção legal da impenhorabilidade, sob pena de prestigiar-se a má-fé.

Segundo Salomão, as exceções da Lei 8.009 devem ser consideradas restritivamente, ou seja, não é possível aplicar analogias ou esforços interpretativos para afastar a proteção legal em situações não previstas expressamente – como no caso julgado, em que o Tribunal de Justiça de São Paulo aceitou a penhora do imóvel em razão da fraude contra os credores e da desconsideração da pessoa jurídica.

Crime

O ministro reconheceu que a conduta de subtrair bens da empresa após a decretação da falência é crime, e uma das exceções da Lei 8.009 (inciso VI do artigo 3º) é justamente a hipótese de ressarcimento de dano causado por ato criminoso, “mas obviamente nos limites do prejuízo experimentado pela vítima”. No entanto, ele observou que o inquérito respectivo foi arquivado a pedido do próprio Ministério Público com base no princípio da insignificância, em razão do baixo valor dos bens.

O relator afirmou que a proteção legal dada ao bem de família não é apenas para o devedor, mas também para sua família. De acordo com seu voto, “a determinação judicial de que, mediante desconsideração da personalidade jurídica da empresa falida, fossem arrecadados bens protegidos pela Lei 8.009 se traduz em responsabilização não apenas dos sócios pela falência do negócio, mas da própria entidade familiar, que deve contar com especial proteção do estado segundo o que determina a Constituição”.
O voto do ministro relator foi acompanhado de forma unânime pelos demais ministros.

Fonte: Site STJ

TRF3 CONFIRMA CONDENAÇÃO DE RÉU QUE DEDUZIU DESPESAS FALSAS DE IMPOSTO DE RENDA

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A Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) manteve condenação por crime contra a ordem tributária de réu acusado de incluir em seu Imposto de Renda Pessoa Física, para fins de dedução, despesas falsas no valor de R$ 12 mil com pagamento de psicólogo.

O Ministério Público Federal havia denunciado dois acusados, sendo um deles o psicólogo, alegando que um havia auxiliado o outro a declarar falsamente à Receita Federal despesas dedutíveis, sendo que, quando notificados a apresentarem os comprovantes do serviço, não mostraram nenhum documento legítimo que atestasse a prestação de serviço nem o efetivo pagamento.

Consta também da denúncia que o profissional em questão, mesmo sem prestar os serviços declarados, vendia ou fornecia gratuitamente a pessoas de seu convívio seus dados pessoais e documentos que declaravam o recebimento de valores que jamais foram desembolsados pelos contribuintes, conforme declaravam à Receita Federal.

A sentença de primeira instância absolveu o psicólogo com base no artigo 386, inciso V, do Código de Processo Penal, por não ficar comprovado que ele tenha efetivamente concorrido para a infração penal. No entanto, condenou o outro réu como incurso no artigo 1º, inciso I, da Lei 8.137/90, fixando a pena de dois anos de reclusão em regime inicial aberto, convertida em multa e prestação pecuniária pelo período da condenação, consistente em fornecimento de cestas básicas, gêneros de primeira necessidade ou medicamentos, a critério do Juízo das Execuções.

O réu condenado apelou ao TRF3, sustentando se tratar de crime impossível por absoluta impropriedade do objeto “pois os recibos são inidôneos, imprestáveis a fazer prova que pudesse resultar supressão de tributo”, e subsidiariamente requerendo a desclassificação para o delito previsto no artigo 2º, inciso I, da Lei 8.137/90 ou o reconhecimento de crime tentado.

No entanto, o desembargador federal Peixoto Júnior confirmou a condenação, afirmando que quem ganhava com a sonegação era o réu e só ele podia determinar os resultados do ato praticado, o que comprova a autoria dolosa. Assim, ao prestar declaração falsa, efetivamente reduziu o valor do tributo devido, tendo a conduta se consumado com a constituição definitiva do crédito tributário, nos termos da Súmula Vinculante 24 do Supremo Tribunal Federal, “de modo que não há se falar em crime impossível ou em tentativa”.

O desembargador confirmou também que a conduta se amolda sim ao artigo 1º, inciso I, da Lei 8.137/1990, e não ao artigo 2º, inciso I, da mesma lei, “que é aplicado apenas quando a conduta não causa prejuízo aos cofres públicos, ou seja, quando não há resultado naturalístico”. Para embasar sua decisão, ele citou jurisprudência sobre o assunto: “Consumada a supressão ou a redução do tributo, não há lugar para a desclassificação da conduta para o artigo 2º da Lei 8.137/1990” (TRF3 – ACR 0005173-62.2003.4.03.6181).

Porém, o desembargador reduziu a multa aplicada na sentença (cem dias-multa) por ser desproporcional à gravidade do delito, sendo dez vezes superior ao mínimo legal, reduzindo-a para vinte-dias multa, “adequada para fins de prevenção e reprovação do delito”.

Apelação Criminal 0007388-03.2007.4.03.6106/SP

Fonte: Site www.noticiasfiscais.com.br