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O pagamento parcelado na arrematação de imóvel em leilão judicial

Há alguns dias tivemos a oportunidade de comentar sobre a responsabilidade pelo pagamento de débito de condomínio e IPTU na hipótese de arrematação judicial (http://www.martinezadvocacia.com.br/blog/index.php/a-arrematacao-de-imovel-em-leilao-judicial-e-os-debitos-anteriores-de-condominio-e-iptu/).

O referido artigo analisou decisão do Superior Tribunal de Justiça que afastou a responsabilidade do adquirente de imóvel em arrematação judicial pelos débitos condominiais que não foram previstos e informados no respectivo edital de venda do bem.

Noutra recente decisão da mesma Corte de Justiça (Recurso Especial nº 1.431.155-PB) foi analisada outra questão importante relativa a leilão judicial, onde se discutia a possibilidade de pagamento parcelado do valor ofertado, sem que tal alternativa estivesse prevista no edital.

E do voto do relator Min. Mauro Campbell Marques se extrai a seguinte passagem que bem define a controvérsia: “por se tratar de parcelamento do pagamento do valor da arrematação em execução fiscal da dívida ativa originalmente do INSS e agora da União, vige o art. 98, da Lei n. 8.212/91, por especialidade, que permite a alienação do bem no segundo leilão, por qualquer valor, excetuado o vil, e inclusive mediante pagamento parcelado do valor da arrematação, na forma prevista para os parcelamentos administrativos de débitos previdenciários(hodiernamente, art. 10 et seq. da Lei n. 10.522/2002).”

Todavia, embora possível o pagamento parcelado do valor ofertado pelo bem, na hipótese tal previsão não constou do edital de venda do imóvel, estabelecendo a discussão que culminou com a nulidade da arrematação pelos seguintes motivos: (i) embora o preço da arrematação não tenha sido por valor baixo (pois atingiu a metade da avaliação), a falta de publicação nos editais da possibilidade de pagamento parcelado prejudicou a concorrência entre possíveis interessados e, por consequência, o executado teve o bem vendido por valor menor que poderia ter obtido acaso menciona a condição especial de parcelamento e a existência de outros interessados; (b) a finalidade da venda judicial em leilão público é atrair o maior número de interessados estabelecendo a concorrência para aumentar o valor da venda, sendo que esta não se verificou por que o parcelamento foi concedido posteriormente, sem previsão no edital da venda.

Embora na hipótese exista uma peculiaridade, pois o débito era decorrente de contribuições previdenciárias, onde existem leis especiais prevendo o sistema de cobrança e até da venda em leilão judicial (v. Lei n.8.212/91 e Lei n. 6.830/80), atualmente essa previsão de pagamento parcelado é possível em qualquer venda judicial, por força de norma constante do Código de Processo Civil (art. 690), desde que a oferta seja apresentada por escrito, em valor igual ou maior que a avaliação, com pagamento de pelo menos 30% à vista, sendo que, havendo mais de uma oferta, o juiz decidirá pela mais conveniente.

Assim, mais uma vez fica claro que na hipótese de venda judicial, os interessados devem estar atentos as informações que constam do edital que torna pública a venda e informa as condições da venda e eventuais ônus que lhe serão carreados como reparos e retomada da posse.

Então, dada a devida a atenção aos editais e cientes que em determinadas situações o pagamento poderá ser feito, inclusive, de forma parcelada, a compra de imóveis em leilão será, certamente, um negócio vantajoso e por valor inferior ao de mercado.

Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)

sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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Matéria jornalística sobre os aluguéis temporários

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Prezados curtidores, hoje no jornal Correio do Povo foi publicada matéria jornalística cuja fonte consultada foi a Adv. Luciana Martinez, sócia do Martinez Advocacia. Agradecemos ao veículo a publicação da matéria!

Locação por temporada: qual é a regra?

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Com a Copa do Mundo no Brasil se aproximando, muitas pessoas estão disponibilizando seus imóveis para locação por temporada, e tanto locadores como os locatários temporários tem muitas dúvidas sobre o assunto.

A Lei de Locações de Imóveis Urbanos (N^o 8.245/91) coloca com bastante clareza as “regras” para este tipo de locação, em três artigos que dispõem o seguinte:

“Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.”

A regra geral então é de que o contrato para temporada é aquele que não excede 90 dias, e serve para residência temporária do locatário, para os mais diversos fins: estudos, lazer, questões de saúde, realização de obras no seu imóvel, entre outros, como por exemplo o Mundial de Futebol ou quaisquer eventos culturais. Normalmente o imóvel está mobiliado, e por este motivo deve constar no contrato o rol dos móveis e utensílios que ali estão, e o estado em que se encontram, que deve ser vistoriado pelo locatário temporário, para que o mesmo restitua o imóvel com tais itens no mesmo estado em que os encontrou, como obrigatoriedade contratual.

“Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.”

É de praxe o locador cobrar antecipadamente o valor acertado, e de uma só vez, e ainda exigir uma garantia, como um cheque caução para se resguardar de eventuais danos no imóvel. Esta prática está descrita no artigo acima, e é totalmente aceita neste tipo de transação.

“Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Atenção para este artigo: caso venha o locatário a permanecer por mais de trinta dias no imóvel após o término do contrato, sem que o locador notifique-o para entrega de chaves, fica locação prorrogada por tempo indeterminado, dentro das regras de uma locação comum residencial, e não mais uma locação para temporada. Não existe previsão em lei para este “aviso” ou “notificação”, pode ser por carta AR (aviso de recebimento), ou até por correio eletrônico (email) com recebimento ou resposta inequívoca. O que não pode ocorrer é o decurso do prazo sem oposição do locador. Detalhe relevante: no caso de locação por pessoa física, o locador só pode denunciar o contrato após trinta meses ou em hipóteses prevista em lei (art.47), tornando-se uma locação comum residencial, mas se o locatário for pessoa jurídica, a mesma se transforma em uma locação não-residencial, onde o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, mesmo antes dos trinta meses. Fica claro que é vantajoso para o locador celebrar o contrato com pessoa jurídica, mesmo que para fins residenciais temporários, pois caso haja a prorrogação, a denúncia pode ser feita a qualquer tempo.

Autora: Luciana Martinez (OAB/RS 45362)

luciana@martinezadvocacia.com.br

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As reformas e obras em apartamentos e a NBR 16280 da ABNT

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Nos últimos dias muito tem se falado sobre as novas exigências contidas em recente regra estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em relação a reformas em apartamentos, casas, ou salas comerciais de prédios e condomínios.

Pois bem, a regulamentação consta da NBR 16280:2014, em vigor desde 18 de abril de 2014. Dentre várias questões introduzidas, talvez a mais polêmica seja a atribuição da responsabilidade estabelecida ao síndico (ou responsável legal nos termos ali utilizados) de autorizar ou não, as reformas propostas pelo condômino, em caso de vislumbrar riscos que a intervenção possa acarretar a edificação.

É verdade que a sujeição de determinadas intervenções nos imóveis ao crivo de especificações técnicas e profissionais habilitados é medida altamente louvável e salutar, até para evitar riscos à segurança e saúde dos demais moradores e vizinhos. O problema não reside no propósito, mas na forma em que foi estabelecida a atribuição ao síndico da fiscalização e aprovação das obras e reformas, sem que este possua, na maior parte dos casos, qualquer conhecimento técnico.

Embora possa o síndico delegar a terceiros ou assumir pessoalmente os encargos e obrigações previstos, é fato que várias incumbências lhe foram atribuídas, como responsável legal da edificação para exercê-las antes da obra de reforma, durante e após a sua conclusão. Assim, sobrecarregam o referido administrador, com obrigações e encargos que ultrapassam aquelas que a lei ou a convenção lhe impõe.

Além disso, tal atribuição desborda da competência do síndico prevista em lei (art. 22 da Lei Federal nº 4.591/64). Da mesma forma, consta do art. 5º da Constituição Federal, que estabelece os direitos fundamentais de todos os brasileiros, que: “II- ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;”.

Obviamente, que a referida norma não é lei e, portanto, não é de observância obrigatória, sendo mera orientação naquilo que for objeto de sua regulamentação. Aliás, “cumpre também esclarecer que as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) não têm poder vinculante, sendo meras balizadoras do labor pericial” (parte de voto no STJ – Superior Tribunal de Justiça – AgRg – Agravo Regimental em Recurso Especial nº 92.834/PR – Processo 2011/0212492-5 – Relator: Ministro Massami Uyeda – 17/04/2012).

Na realidade a atribuição da fiscalização de obras e reformas é competência do Município (art. 30 da CF/88), a quem deveria ter sido atribuído o poder de conceder, após atendida as exigências técnicas, a permissão ou não das reformas ou obras propostas, inclusive fiscalizando a sua correta implementação.

Do contrário, transfere-se ao síndico obrigações e responsabilidades incompatíveis com o cargo e a função que exerce, inclusive sem amparo na lei de condomínios (Lei Federal nº 4.591/64).

Parece, então, que o desvio do escopo da norma proposta reside exatamente na forma como que se dará a aprovação e permissão das obras e reformas, o que parece ser o caso de legislação própria, mediante a atribuição correta e clara do órgão responsável pela autorização e licença das modificações.

Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)

sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

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Os benefícios do “Patrimônio de Afetação” na incorporação imobiliária

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A Lei nº 10.931/04, que alterou a Lei que regula a Incorporação Imobiliária, nº 4.591/1964, introduziu nesta o chamado “Patrimônio de Afetação”. O regime da afetação visa, em síntese, resguardar os bens e direitos do empreendimento “afetado” em caso eventual falência da Incorporadora.

Essa alteração legislativa ocorreu na tentativa de retomar, principalmente, a confiança dos consumidores nas Incorporações Imobiliárias, após o grande impacto negativo que o mercado imobiliário sofreu com a falência da Empresa Encol S/A Engenharia, Indústria e Comércio, em março de 1999.

Isso porque os empreendimentos que forem submetidos ao regime de afetação, não poderão responder por eventual quebra da Incorporadora, ficando o patrimônio deste empreendimento assegurado. Este patrimônio não se confundirá com o do incorporador. Sendo assim, todos os aportes realizados pelos compradores deste empreendimento a ele ficarão vinculados, e o incorporador não poderá utilizá-los para conclusão de outra obra, por exemplo.

É exatamente esse um dos principais benefícios da afetação: proteger o consumidor que adquiriu uma unidade autônoma pertencente a um empreendimento com patrimônio afetado.

Essa segurança é assim garantida, pois o patrimônio afetado: “…o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.”, conforme preceitua o art. 31-A da Lei de Incorporações.

Ou seja, mesmo que ocorra a quebra da Incorporadora, os consumidores não correm o risco de ficar sem seu imóvel nem perder o valor investido, pois os condôminos poderão retomar o empreendimento e vendê-lo ou contratar outra empresa para finaliza a obra, não sendo necessário aguardar o desenrolar de uma ação falimentar.

O patrimônio de afetação constitui-se a partir da averbação no Registro de Imóveis, a qualquer tempo, de termo firmado pelo Incorporador. Possui CNPJ próprio, conta bancária exclusiva para receber os valores pagos pelos imóveis e as retiradas só podem ser realizadas para custear a obra do próprio empreendimento. Apenas os valores que ultrapassarem o custo da obra (que seriam a remuneração e lucro do incorporador) não ficam adstritos ao empreendimento em si.

Também poderá ser criada uma Comissão de representantes dos adquirentes ou da Instituição Financeira que irá fiscalizar a realização da obra.

O Patrimônio de Afetação, como visto, representa uma boa garantia aos adquirentes de imóveis “na planta”, cuja forma de aquisição só tem crescido nos últimos tempos.

Mas não é somente para o consumidor que o regime de afetação alcança benefícios, os empresários do ramo também são beneficiados.

Optando o incorporador pela afetação, o empreendimento será beneficiado com o Regime Especial de Tributação previsto na Lei Federal nº 10.931/04, que em seu artigo 4º e seguintes, com a redação da Lei Federal nº 12.844/13, estabelece o percentual de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ; Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP; Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.

Esse percentual anteriormente era de 6%, ou seja, a partir de 2013 houve importante redução na alíquota aplicada aos empreendimentos, o que, sem dúvida, representa economia ao empresário.

Em se tratando de empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida (para efeitos desta lei considerados os imóveis de até Cem mil Reais), até dia 31 de dezembro de 2014, referido percentual cai para apenas 1% da receita mensal daqueles empreendimentos cuja construção tenha iniciado ou sido contratada a partir de 31 de março de 2009.

Portanto, embora seja uma faculdade do Incorporador a constituição do patrimônio de afetação, como visto, submeter o empreendimento a este regime só traz benefícios às partes envolvidas.

Autora: Ceres Helena Cardozo Vieira, OAB/RS nº69.390

E-mail: ceres@martinezadvocacia.com.br

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