O crescente interesse de investidores na aquisição de imóveis tem se verificado também na participação de leilões judiciais onde, em regra, é possível realizar a aquisição por valores menores que os de mercado.
Esse tipo de aquisição é, muitas vezes, vantajosa pelo preço ofertado, porém, deve ser feita com cuidado e atenção, pois a disponibilidade do imóvel e a posse podem demandar outras providências, adiando o exercício pleno dos direitos de propriedade do adquirente pela arrematação judicial.
Contudo, havendo débitos de condomínio e impostos incidentes sobre o imóvel arrematado, é indispensável que estejam referidos no edital de venda, pois, do contrário, não poderão ser atribuídos aos respectivos adquirentes.
Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça examinou essa situação, no julgamento do Recurso Especial nº1.297.672/SP, relatora a Min. Nancy Andrighi, onde restou afirmado: “A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.”
Nessa hipótese examinada, o edital de venda não havia mencionado a existência de débitos condominiais, tendo sido arrematado o imóvel e a cobrança judicial já ajuizada tinha sido direcionada, após a venda judicial, ao adquirente.
Contudo, com absoluta justiça, se entendeu que o adquirente não pode ser surpreendido com encargos ou débitos não previstos no edital, atribuindo-lhe a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais anteriores a arrematação.
E o condomínio que tem o direito ao recebimento do crédito, poderá recebe-lo do valor da venda do imóvel, já que pagos eventuais credores o saldo da venda judicial, se existente, será entregue ao devedor e antigo proprietário do imóvel arrematado.
A mesma situação ocorre se existente débito fiscal incidente sobre o imóvel, quando o produto da venda servirá para quitar o crédito tributário, eis que tal situação está prevista em lei (artigo 130, § único, do Código Tributário Nacional).
Tal situação acarreta maior segurança e certeza na aquisição de imóveis através de venda judicial, tornando essa hipótese interessante do ponto de vista do investidor, já que eventuais dívidas do imóvel deverão estar expressamente referidas no edital de venda, sob pena de não serem atribuídas ao respectivo adquirente.
É indispensável, portanto, o exame cuidadoso da ação judicial, dos editais e da situação do imóvel para se ter certeza da conveniência e benefícios dessa forma de aquisição. Observadas essas peculiaridades, é provável que a aquisição seja muito vantajosa, sobretudo porque realizada por preço abaixo de mercado e num momento de pleno aquecimento do mercado imobiliário.
Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)
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Caro Sérgio, seguindo sua linha de raciocínio, pelo artigo 130 do CTN, se um imóvel com débitos fiscais vai a leilão e é arrematado por valor inferior aos débitos, o saldo devedor não poderá ser cobrado do adquirente, mesmo se tais débitos constarem no edital?
Obrigado.
Prezado Luis Paulo, embora seja pouco provável a hipótese aqui referida, na minha opinião o que importa para fins de avaliação da proposta de aquisição é o valor da oferta que se tem entendido como razoável até 50% do valor da avaliação. Se o saldo estiver previsto para ser quitado pelo arrematante deve ser considerado como possível e provável o pagamento, avaliando-o em conjunto com a oferta de pagamento direto. Não havendo previsão, não poderá ser cobrado qualquer outro valor. Fico á disposição, obrigada por comentar em nosso Blog.
Abraço, Sergio Eduardo Martinez
Olá Sergio, com referencia a arrematação de um imóvel penhorado que será leiloado em processo trabalhista, não havendo indicação no edital que existem débitos de IPTU, que atitudes o arrematante deve tomar para não ter que pagar tais débitos municipais que são provenientes do antigo proprietário? Deverá ser tomado algum procedimento judicial? Se a resposta for positiva, que procedimento? Grato
Olá Fábio, para responder a sua pergunta é necessário examinar a reclamatória trabalhista, os editais e a situação do débito para avaliar as consequências da arrematação (e até a conveniência). Recomendo também verificar se o imóvel encontra-se ocupado, pois eventual medida judicial para desocupação ficará a cargo do arrematante. Qualquer necessidade estamos à disposição. Abraço, Sergio Eduardo Martinez