Em artigo anterior, referimos a característica principal da matrícula imobiliária:  a possibilidade  da constituição de um futuro registro fundiário, mediante rigoroso controle e exatidão das indicações nela contidas.   É preciso que fique bem claro, todavia, que a matrícula apenas caracteriza e confronta o imóvel nele descrito.  Não se cria e se constitui, por óbvio, quando se matricula um imóvel no registro imobiliário, a titularidade do domínio sobre esse mesmo imóvel.

Expliquemos  melhor: anteriormente à lei 6 015/73, os assentamentos eram centralizados no indicador pessoal (aquele livro que indicava o titular do domínio do imóvel); com a criação da matrícula, o assento passou a ter por base o próprio imóvel, alheando-se ao negócio imobiliário, simples pressuposto seu.   Essa inovação, por certo, foi em boa hora introduzida pelo legislador brasileiro em nosso direito, pois a matrícula, ao tomar como ponto referencial o imóvel, independente de sua titularidade, embora esta também fique consignada, tem por finalidade individuar o bem de raiz, possibilitando o cadastramento.

Todo e qualquer imóvel objeto de título a ser registrado deverá estar matriculado no livro 2  – “Registro Geral”, obedecendo-se às normas e  requisitos dos artigos 176, parágrafo primeiro, II, 231 e 232 da Lei n. 6 015/73.   Se não houver a referida matrícula, ela será aberta, obrigatoriamente, por ocasião do primeiro registro.

Exige-se a matrícula prévia como condição necessária para o assento do imóvel.   Por exemplo, se houver a expedição de mandado judicial para registro de penhora ou sequestro de certo imóvel, que não está matriculado, impor-se-á então a prévia e necessária matrícula como condição daquele registro.  E se existir a referida matrícula, mas naquele mandado judicial não houver precisa descrição dos característicos do imóvel, de suas confrontações e localização, o registro não poderá consumar-se por falta de dados de avaliação da correspondência entre o imóvel mencionado na ordem judicial e a unidade físico-jurídica imobiliária constante da matrícula.

E, se porventura, o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o Oficial do Cartório exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para tornar possível a manutenção da continuidade do registro (art. 195 da Lei n. 6015).

Logo, qualquer registro dependerá, sempre, da matrícula do imóvel.

Na terceira e última parte a ser publicada do artigo a ser publicada, vamos finalmente tratar de casos práticos julgados no STJ.

Autor: Sergio Leal Martinez – OAB RS 7513

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Antes do advento da Lei nº. 6015/73 (Lei dos Registros Públicos), não havia, no Brasil, a matrícula imobiliária. A Lei Federal nº. 6.015, ao instituir a matrícula dos imóveis, teve como objetivo primordial a possibilidade de constituição de um futuro registro fundiário, mediante rigoroso controle e exatidão das indicações nela contidas.

A cada imóvel, designado por um número seqüencial, corresponde uma matrícula imobiliária e nessa estará registrada “toda a vida” do imóvel: os proprietários, os transmitentes, as formas de aquisição, o preço da compra e venda, o local em que foi realizada a escritura pública, a respectiva data, a descrição completa do referido imóvel, suas alterações posteriores, enfim, tudo o que se refere àquele imóvel.

Portanto, a matrícula imobiliária seria, no pensamento do legislador brasileiro, um mero instrumento técnico, que atenderia a intenção do legislador de se estabelecer, futuramente, a base necessária à instituição de um sistema registral imobiliária nacional. Vale dizer: um cadastro geral, perfeitamente organizado e compilado, de todos os imóveis, individualmente falando, que existem em nosso país.

Em matéria registral um país sistema bastante interessante é o da  Alemanha. No sistema alemão, o registro, em livro fundiário próprio, conferirá presunção absoluta de domínio. Assim sendo, na Alemanha, quem vier a adquirir imóvel, devidamente cadastrado no livro próprio, estará efetivando negócio jurídico insuscetível de ser invalidado posteriormente.

No Brasil, o assentamento do imóvel gera apenas presunção relativa de domínio, que admite prova em contrário, e esta circunstância não foi alterada com a instituição da matrícula imobiliária pela nova lei do registro, pois, apesar do imóvel estar matriculado, o registro poderá ser retificado ou anulado (art. 216 da Lei nº. 6.015/73).

Para nós, aqui está a grande contradição do atual sistema registral brasileiro: o interessado na aquisição de um imóvel, busca se informar no Registro Imobiliário respectivo, a situação cadastral daquele imóvel – e mesmo nada encontrando de irregular na respectiva matrícula imobiliária -  poderá após, quando o imóvel estiver registrado em seu nome, ser surpreendido com decisão judicial que torne sem efeito a aquisição feita.   Continue lendo →