Há alguns dias tivemos a oportunidade de comentar sobre a responsabilidade pelo pagamento de débito de condomínio e IPTU na hipótese de arrematação judicial (http://www.martinezadvocacia.com.br/blog/index.php/a-arrematacao-de-imovel-em-leilao-judicial-e-os-debitos-anteriores-de-condominio-e-iptu/).
O referido artigo analisou decisão do Superior Tribunal de Justiça que afastou a responsabilidade do adquirente de imóvel em arrematação judicial pelos débitos condominiais que não foram previstos e informados no respectivo edital de venda do bem.
Noutra recente decisão da mesma Corte de Justiça (Recurso Especial nº 1.431.155-PB) foi analisada outra questão importante relativa a leilão judicial, onde se discutia a possibilidade de pagamento parcelado do valor ofertado, sem que tal alternativa estivesse prevista no edital.
E do voto do relator Min. Mauro Campbell Marques se extrai a seguinte passagem que bem define a controvérsia: “por se tratar de parcelamento do pagamento do valor da arrematação em execução fiscal da dívida ativa originalmente do INSS e agora da União, vige o art. 98, da Lei n. 8.212/91, por especialidade, que permite a alienação do bem no segundo leilão, por qualquer valor, excetuado o vil, e inclusive mediante pagamento parcelado do valor da arrematação, na forma prevista para os parcelamentos administrativos de débitos previdenciários(hodiernamente, art. 10 et seq. da Lei n. 10.522/2002).”
Todavia, embora possível o pagamento parcelado do valor ofertado pelo bem, na hipótese tal previsão não constou do edital de venda do imóvel, estabelecendo a discussão que culminou com a nulidade da arrematação pelos seguintes motivos: (i) embora o preço da arrematação não tenha sido por valor baixo (pois atingiu a metade da avaliação), a falta de publicação nos editais da possibilidade de pagamento parcelado prejudicou a concorrência entre possíveis interessados e, por consequência, o executado teve o bem vendido por valor menor que poderia ter obtido acaso menciona a condição especial de parcelamento e a existência de outros interessados; (b) a finalidade da venda judicial em leilão público é atrair o maior número de interessados estabelecendo a concorrência para aumentar o valor da venda, sendo que esta não se verificou por que o parcelamento foi concedido posteriormente, sem previsão no edital da venda.
Embora na hipótese exista uma peculiaridade, pois o débito era decorrente de contribuições previdenciárias, onde existem leis especiais prevendo o sistema de cobrança e até da venda em leilão judicial (v. Lei n.8.212/91 e Lei n. 6.830/80), atualmente essa previsão de pagamento parcelado é possível em qualquer venda judicial, por força de norma constante do Código de Processo Civil (art. 690), desde que a oferta seja apresentada por escrito, em valor igual ou maior que a avaliação, com pagamento de pelo menos 30% à vista, sendo que, havendo mais de uma oferta, o juiz decidirá pela mais conveniente.
Assim, mais uma vez fica claro que na hipótese de venda judicial, os interessados devem estar atentos as informações que constam do edital que torna pública a venda e informa as condições da venda e eventuais ônus que lhe serão carreados como reparos e retomada da posse.
Então, dada a devida a atenção aos editais e cientes que em determinadas situações o pagamento poderá ser feito, inclusive, de forma parcelada, a compra de imóveis em leilão será, certamente, um negócio vantajoso e por valor inferior ao de mercado.
Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)
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