Finalmente, depois de algum tempo do anúncio realizado pelo Ministro da Fazenda Guido Mantega, foi criado o registro único de compra e venda de imóveis.
Assim, através da Medida Provisória nº 656, de 7 de outubro de 2014, nos artigos 10 a 14, foi estabelecido que os negócios jurídicos de compra e venda ou hipoteca e alienação fiduciária de imóveis, por exemplo, são plenamente válidos e eficazes em relação aos atos jurídicos antecedentes e que não tenham sido levados a registro ou averbação na matrícula do imóvel.
Em outras palavras, não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes do registro de imóveis aos terceiros que desconhecem eventuais restrições ou alienações anteriores, por não terem sido levadas ao registro de imóveis.
Evita-se assim, que eventuais penhoras, ônus e até compra e venda não levada ao registro de imóveis possam ser opostas aqueles que, desconhecendo esses atos antecedentes, tenham realizado algum negócio jurídico em relação aos imóveis confiando na inexistência de qualquer obstáculo ou restrição.
Trata-se, na verdade, de aplicação do Princípio da Publicidade já adotado no Direito Brasileiro, relativamente ao registro imobiliário. Por esse princípio, considera-se que o registro torna público a todos o conhecimento dos atos e fatos ali registrados. Os registros são feitos para informar a toda e qualquer pessoa a situação do bem imóvel, como o atual proprietário e a eventual existência de ônus ou restrições incidentes sobre a propriedade, promovendo a garantia e segurança a terceiros que pretendam realizar quaisquer negócios imobiliários.
Com isto, impede-se surpresas àqueles que desconhecendo quaisquer atos jurídicos anteriores e não levados ao registro de imóveis, tenham, por exemplo, comprado o imóvel presumindo que não havia qualquer impedimento.
Essa situação já era praticada por decisões judiciais embasadas na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que prevê: “O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”, inclusive quando o crédito é trabalhista.
Contudo, existe uma exceção no entendimento dos tribunais: quando o crédito decorre de dívida fiscal, basta que esteja regularmente inscrito como dívida ativa, conforme previsão do Código Tributário Nacional (art. 185), ainda que nada conste do registro de imóveis, conforme decisão da Primeira Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.141.990⁄PR, rel. o Min. Luiz Fux, decidido sob o rito dos recursos repetitivos.
À primeira vista, parece que tal entendimento não se modificará com a vigência da referida Medida Provisória 656, pois decorre de aplicação da lei tributária vigente, o que recomenda cautela e profunda investigação não só perante o Registro de Imóveis, mas sobretudo do cadastro e histórico do proprietário vendedor.
Por fim, destaca-se que a referida criação do registro único de compra e venda de imóveis é transitória, pois estabelecida por medida provisória que depende de conversão em lei no prazo de 60 dias, prorrogável uma vez por igual período, na forma do artigo 62 da Constituição Federal.
Não se trata, portanto, de norma “inovadora” ou que possa permitir a segurança e simplificação necessárias que os negócios imobiliários deveriam trazer aos interessados, sendo papel do Governo estabelecer normas e regras que incentivem transparência e previsibilidade, até como forma de incentivar os necessários investimentos no setor imobiliário.
Autor: Sérgio Eduardo Martinez
Email: sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br
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Que a ideia, transformada em iniciativa, prospere e se consolide. Parabéns pela abordagem do tema !!!
Obrigada Rogério! Abraços Equipe Martinez Advocacia.
A certidão negativa isenta o adquirente de responsabilidade quanto a ônus existentes e não apontados nela. O acesso em fase de consulta prévia ao registro imobiliário já é facultado por lei a advogados e corretores de imóveis, embora ainda não aplicado no todo nos sites dos registro imobiliários. Para que a medida do artigo seja realmente eficaz segundo o “espírito” da matéria – proteção de negócios jurídicos ou sua maior segurança – impõe-se que seja possível e obrigatório para sua validade no mundo jurídico ao menos a prenotação de documentos preliminares como promessas. cessões, etc., ainda que por instrumento particular desde que guardem a cadeia sucessória aquisitiva ou hereditária. Essa medida possibilitaria que o eventual adquirente e o eventual consultor, saiba exatamente onde está se metendo.
Ainda, no Rio de Janeiro, a certidão do 9º Distribuidor aponta ônus tributário incidente sobre vendedores e imóveis. A certidão de quitação fiscal da prefeitura acrescida da comprovação de pagamento dos anos posteriores ao da emissão da mesma é medida segura para se proteger de dívidas quanto a IPTU, Enfiteuse.
Ficando as execuções trabalhistas no caso de vendedores que sejam empregadores como de maior insegurança aos adquirentes vez que a penhora pode incidir mesmo sobre bens já vendidos ainda que com certidão trabalhista emitida por ocasião do negócio jurídico – existe controvérsia quanto a esta afirmação.
Carlos, obrigada pela sua colaboração, abraço, Equipe Martinez Advocacia.