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A polêmica da taxa condominial cobrada e calculada de acordo com a metragem de cada apartamento

Para especialista em Direito Imobiliário, cobrança diferenciada do condomínio para coberturas e terraços é injusta

“Há injustiça na cobrança das taxas condominiais pela divisão do tamanho do imóvel porque todos os condôminos utilizam as partes comuns de forma igualitária,” avalia Sérgio Leal Martinez

Viver em condomínio sempre tem seus dilemas e as questões rotineiras de convivências geram transtornos quando há diferenças de culturas e hábitos. Eventualmente, os conflitos entre moradores se agravam.

Um dos temas que mais geram polêmica em condomínio é a taxa condominial cobrada mensalmente e calculada de acordo com a metragem de cada apartamento. Para o especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Leal Martinez, do Martinez Advocacia, há injustiça nesta cobrança diferenciada.

“A injustiça da proporcionalidade da cobrança das taxas condominiais pela fração ideal do terreno está no fato de que todos os condôminos, indistintamente, utilizam as áreas comuns na mesma proporcionalidade. O fato de um apartamento possuir maior fração ideal, porque tem área maior dos que os demais, não tem o poder de proporcionar aos seus proprietários, o uso maior ou menor das partes comuns,” avalia.

Segundo Martinez, é comum, quem mora em uma cobertura, por exemplo, pagar cerca de 50% a mais em taxa condominial, em relação aos condôminos de outros apartamentos.

Para o especialista, por “comodidade do legislador”, ou, por motivo desconhecido, tornou-se prática ter a fração ideal do terreno e nas coisas de uso comum, como parâmetro para cálculo das despesas comuns dos edifícios, sejam residenciais, sejam comerciais.

“O critério para pagamento das despesas comuns deveria ser outro, sendo que todos os condôminos utilizam as coisas comuns do edifício na mesma proporção, como por exemplo, os elevadores, a portaria e seus porteiros que, por óbvio, não dão maior atenção para os proprietários de coberturas. Ou seja, todos os condôminos utilizam os benefícios proporcionados pelo condomínio, na mesma proporção, mas os proprietários de terraços pagam mais por iguais serviços”.

Martinez lembra que o Código Civil Brasileiro, em seu art. 1331, § 2º, estipula que “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. “Ora, se a lei prevê a utilização em comum de todas as partes comuns do edifício, qual a razão da distribuição das despesas comuns pela fração ideal? Não existe justificativa”, afirma.

Casa você tenha alguma dúvida ou necessite de orientação jurídica específica ao seu caso concreto, por favor entre em contato pelo telefone 51 32283362, ou pelo email: contato@martinezadvocacia.com.br.

Este post não representa aconselhamento jurídico ou opinião legal a qualquer caso concreto.

Fui convidado para ser fiador. E agora?

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Quem tem imóveis, possivelmente já passou pela situação de ser convidado para ser fiador de aluguel de um parente ou amigo. O que muita gente não se dá conta é dos riscos que pode estar correndo por assumir este compromisso.

No momento em que assume um compromisso de fiança, você se torna responsável a arcar com o pagamento do aluguel e encargos da locação, caso esta não seja cumprida por ele(a). Isso significa que a consequência mais importante é que você poderá perder bens ou imóveis, inclusive a residência de sua família (Lei nº 8245/91, art. 82), dependendo do tamanho da dívida, para que a obrigação seja cumprida.

Apesar de a lei permitir a limitação da garantia (CCivil, arts. 822 e 830), a grande maioria dos contratos abrange a responsabilidade integral por toda e qualquer dívida do devedor.

O fiador de aluguel é a garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis, embora a lei preveja outras como caução (de bens imóveis, móveis ou até três meses de aluguel), seguro fiança e títulos de capitalização (Lei nº 8.245/91, arts. 37 e 38).

Fiador de aluguel: como se proteger?

É importante reforçar que ser fiador representa sempre um risco. Não há contrato que minimize este risco, pois em caso de dívida do afiançado as chances de você ter prejuízos financeiros são grandes. Por isso, recomendamos que você:

- Solicite comprovantes de pagamentos, mensalmente. É importante acompanhar o cumprimento das obrigações de seu afiançado. Isso poderá possibilitar que em casos de inadimplência o devedor afiançado seja pressionado ou ainda que o fiador se prepare para responder judicialmente pela cobrança da dívida ou, até mesmo, pagar por ela, de forma a evitar mora e encargos de um processo judicial.

- Avalie os riscos de garantia e do impacto da fiança no seu patrimônio. Imaginando que o pior aconteça e se você precisar pagar pela dívida do seu afiançado, qual o tamanho do risco que você está correndo? É importante lembrar que todos os seus bens são considerados na hora de responder e quitar a dívida.

Se você tem dúvidas, a nossa recomendação é que procure um advogado para lhe esclarecer todos os pontos e o ajude a tomar a decisão mais acertada. Você também pode propôr ao locatário a utilização de uma alternativa, como o seguro fiança, por exemplo.

Se você já se tornou fiador e não está sentindo transparência por parte do afiançado, poderá solicitar a exoneração desta responsabilidade. Para tanto, é preciso redigir uma carta para, no prazo de até 120 dias, ser legalmente desligado do contrato de fiança.

*Sérgio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803) é advogado e especialista em Direito Imobiliário.

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Imóvel retomado pelo vendedor é penhorado por dívidas com o condomínio

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a penhora sobre imóvel para quitação de dívidas de condomínio, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a ação de cobrança e execução dos débitos.

Os ministros afastaram a regra segundo a qual o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, pois, além de retomar o imóvel, ele sabia da execução havia mais de seis anos e só ingressou no processo quando foi marcado o leilão do imóvel, em 2013.

A autora do recurso no STJ é uma empresa que vendeu o imóvel a um casal e, diante da falta de pagamento, moveu ação em 2002 para reaver o bem, o que conseguiu em 2007. Contudo, desde 1997 já havia sido ajuizada ação de cobrança pelo condomínio contra o casal, por inadimplência das taxas condominiais, e em 2006 iniciou-se a fase de cumprimento da sentença.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores à venda do imóvel. Contudo, no caso julgado, o vendedor voltou a ser proprietário do bem.

Como as taxas de condomínio acompanham o imóvel, pois se trata de obrigação propter rem, cabe ao atual proprietário quitá-las, com o direito de ajuizar ação para cobrar os valores do verdadeiro devedor, que é quem possuía o imóvel no período a que se refere a cobrança.

Comportamento reprovável

Bellizze observou no processo que, mesmo sabendo da cobrança e da existência dos débitos condominiais, que já seriam de sua responsabilidade, a recorrente não interveio na ação, deixando, inclusive, de quitar as cotas contemporâneas à retomada do bem, também de sua responsabilidade no plano material.

O ministro constatou que a empresa recorrente, num comportamento que considerou “reprovável”, procedeu de modo idêntico em sete outras ações que envolviam unidades imobiliárias no mesmo condomínio.

“Em situações extremadas como a ora tratada, outra providência não resta senão a constrição judicial da própria unidade, cuja defesa a recorrente, por sua iniciativa, optou por renunciar ou fazê-la tardiamente”, concluiu o ministro.

Fonte: Site STJ

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Morador é obrigado a demolir obra que alterava fachada de prédio

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A desembargadora Amélia Martins de Araújo, em decisão monocrática, impôs a demolição da obra de uma varanda que alterava a fachada de um prédio residencial. Caso descumpra a determinação, o condômino está sujeito a multa diária de 500 reais.

A cobertura do terraço descoberto, alterando a fachada do condomínio é uma irregularidade que reflete na harmonia arquitetônica do prédio, sendo de rigor a restituição do status quo ante, por meio de desfazimento da obra, frisou a magistrada.

Proibição

Os moradores de edifícios residenciais não podem desobedecer convenção de condomínio própria e, ainda, a alteração de fachada é vedada no artigo 1336 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre edificações, conforme Amélia pontuou no veredicto. Com base nessa análise, a desembargadora reformou a sentença – da 8ª Vara Cível de Goiânia –, diante da interposição de recurso do autor, o Condomínio Residencial Twenty Three Park, localizado no Setor Bueno.

Consta dos autos que o réu, o morador Athos Rezende, fez a cobertura de uma varanda, uma espécie de puxadinho, anexando o espaço externo à a área interna de seu apartamento. Contudo, conforme votação realizada em assembleia geral interna, tal modificação não fora autorizada. Em virtude do descumprimento, o condomínio, representando os demais proprietários, ajuizou a ação.

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

Vítima de contratos fraudulentos será indenizada por instituição financeira

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A juíza Lina Flávia Cunha de Oliveira, da 1ª Vara Cível de Parnamirim, condenou a BV Financeira S/A a pagar a uma cidadã a quantia de R$ 10 mil, a título de reparação pelos danos morais, mais a incidência de juros moratórios e atualização monetária, em virtude de cobrança supostamente indevida realizada pela instituição financeira, mediante inscrição em serviço de proteção ao crédito, de dívida nunca contraída pela suposta devedora.

A magistrada também determinou a exclusão do nome da cidadã do serviço de proteção ao crédito que tenha origem em contrato perante a BV Financeira e declarou a inexistência da dívida alegada pela empresa.

A autora informou na ação judicial que em setembro de 2013 foi surpreendida com uma notificação de autuação de trânsito de um veículo que não lhe pertencia. Narrou que realizou diligências e constatou que havia outro veículo, cuja dívida de R$ 38.453,04 foi registrada no Serasa em nome da autora.

Assim, registrou Boletim de Ocorrência, narrando que haviam financiamentos em seu nome sem que a promovente tivesse contribuído para a compra ou financiamento do veículo; que não faz ideia de quem tenha praticado as fraudes, usando os dados e os documentos da vítima.

A autora disse ainda que relatou o fato ao Banco Santander, bem como a BV Financeira, contestando de forma idônea o não pacto contratual junto a financeira em epígrafe.

Já a BV Financeira sustentou regular exercício de direito na busca de seus créditos face aos credores inadimplentes, bem como culpa exclusiva de terceiro. Defendeu ainda a ausência de comprovação de dano moral e do nexo de causalidade; a absoluta inexistência de danos morais; e, por fim, não cabimento da inversão do ônus da prova.

Julgamento

Em sua sentença judicial, a juíza Lina Flávia Cunha de Oliveira destacou que em nenhum momento a empresa apresentou contrato ou qualquer documento hábil comprovando a contratação de qualquer serviço por parte da autora. “Ônus este que competia exclusivamente à demandada, nos termos do art. 33, I, do CPC. Ausente prova da contratação e, por consequência, da dívida, fica caracterizado o defeito no serviço por falha do dever de segurança”, comentou.

A magistrada explicou que aplica-se ao caso a teoria do risco do empreendimento, pela qual a empresa deve responder pelos prejuízos causados em virtude de sua atividade. Desta forma, esclareceu que a procedência da ação, em relação a declaração de inexistência do débito, é medida impositiva.

“A parte autora teve seu nome utilizado de forma fraudulenta na contratação com o Banco demandado que, por sua vez, tem o dever de adotar medidas necessárias no intuito de evitar tais ocorridos”, salientou.

(Processo nº 0803751-92.2013.8.20.0124)

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Rio Grande do Norte