O edifício de apartamentos residenciais, desde algum tempo, tornou-se a moradia ideal de pessoas, seja na Capital e algumas cidades interioranas. As vantagens são inúmeras, a começar pela segurança e, principalmente, pela sua localização. Existem também os inconvenientes, visto como os interesses pessoais nem sempre são convergentes, sendo, às vezes, priorizados estes em detrimento ao interesse coletivo.
Estima-se que hoje, nos grandes centros, um quarto da população vive e habita os condomínios de edifícios. Vale dizer: numa cidade como Porto Alegre – quem tem população de 1.600.000 habitantes, – mais de 400.000 pessoas são moradoras de edifício de apartamentos.
E aí surge o questionamento inevitável: como devem se comportar, do ponto de vista de harmonia, os condôminos do edifício de apartamentos? Tenho que a obediência à lei especial de condomínio (Lei Federal nº. 4.591/64) é o ponto de partida. É evidente que o espírito da lei deve ser preservado, evitando-se alterações que lesem a harmonia estética do prédio, visto que tais modificações, via de regra, visam atender a comodidade personalíssima de um ou mais condôminos.
A questão da modificação da fachada do edifício de apartamentos, então, é assunto recorrente na comunidade condominial. Pode a fachada do edifício de apartamentos ser modificada por ato unilateral de qualquer condômino? A lei que rege a matéria é clara e objetiva: não pode.
Para a realização de obra de qualquer alteração da fachada, é necessária a aprovação unânime dos demais condôminos, conforme o disposto no artigo 1336, inciso III, do Código Civil, in verbis:
“Art. 1336. ¬ São deveres do condômino: (…) III- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.”
Por sua vez, a Lei nº 4.591/64, que trata de condomínio e incorporações imobiliárias, em seu artigo 10 dispõe:
“Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I)¬ alterar a forma externa da fachada;”
Como se observa, ao fechar a sacada de seu apartamento, alterando a fachada do edifício sem a aprovação em assembléia geral, o condômino contraria expressamente os dispositivos legais acima mencionados. Mesmo quando a alteração da fachada é feita com o intuito de assegurar maior segurança do condômino e/ou de estética, haverá alteração na fachada do edifício, sem a devida e prévia aprovação da assembléia geral.
Nosso Tribunal de Justiça, em regra, não autoriza a alteração da fachada (confira-se, exemplificativamente: Apelações cíveis nºs. 700034582486, 18ª. Câmara Cível, Relator – Des. Nelson José Gonzaga e nº. 70035956481, 19ª. Câmara Cível, Relator, Des. Carlos Rafael dos Santos). Todavia, existem julgados em que a alteração da fachada, pelo fechamento de sacada, foi permitida, mesmo contrariando a lei (Apelações Cíveis nºs, 70039529268, 19ª. Câmara Cível, Relator, Des. Eugênio Facchini Neto e nº. 70023936412, 18ª. Câmara Cível, relator, Des. Cláudio Augusto Lopes Nunes).
Em conclusão, nosso entendimento é que o fechamento de sacadas – que é a alteração de fachada mais comum em edifícios, só deve ser realizada após deliberação sobre a adoção de determinado padrão de especificações e mediante a aprovação unânime de todos os condôminos (e não em Assembléia Geral quando não comparecem a unanimidade dos condôminos), conforme previsão do art. 10, IV, § 2º da Lei 4591/64. Evitam-se, assim, desavenças e incômodos com os demais vizinhos, preservando-se regras de boa convivência.
Autor: Sérgio Leal Martinez
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